'Đón sóng' đất nền: Cẩn trọng 'mua đỉnh - bán đáy'

Thị trường đất nền 'ấm' trở lại đang thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm. Ảnh minh họa: INT

Tuy nhiên, giới chuyên gia cũng khuyến cáo những nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi xuống tiền ở thời điểm này.

Nhà đầu tư quay trở lại

Anh Nguyễn Huy Kiện (quận Hà Đông, Hà Nội) cho biết, gần 2 năm trở lại đây phải bỏ thị trường đất nền đang bị “đóng băng” để chuyển sang phân khúc căn hộ chung cư. Tuy nhiên, qua theo dõi thị trường đất nền trong thời gian gần đây dần ổn định và ngày càng hút khách, anh Kiện đang bắt đầu sử dụng vốn để quay lại thị trường cũ.

Anh Kiện phân tích, căn hộ chung cư đang tăng giá không ngừng do khan hiếm nguồn cung. Vì vậy, đây là thời điểm thích hợp để chuyển hướng đầu tư sang đất nền vì có nhiều cơ hội sinh lời hơn.

Tương tự, anh Bùi Công Minh là một nhà đầu tư bất động sản có nhiều năm kinh nghiệm ở Hà Nội cho biết, thời gian gần đây cũng bắt đầu đi một số tỉnh ven Hà Nội để “săn” đất nền cho khách. Theo anh Minh, thị trường đất nền chưa hoàn toàn thông suốt nên nhà đầu tư dễ dàng lựa chọn được những lô đất đẹp, nhưng giá đang giảm sâu.

“Giá một căn hộ chung cư ở khu vực huyện ven trung tâm Hà Nội cũng khoảng 2 – 3 tỷ đồng. Trong khi đó, với số tiền này, có thể đầu tư vào một số lô đất ở khu đô thị các tỉnh có quy hoạch đồng bộ hoặc một lô đất ven đô đang có pháp lý sạch”, anh Minh chia sẻ.

Ghi nhận phân khúc đất nền đang dần “ấm” lên tại thị trường ven đô, ông Đinh Xuân Thu - Giám đốc Công ty Bất động sản HN cho biết, năm 2023, văn phòng của ông dẫn được 70 – 80 đoàn khách xem đất khu vực Mỹ Đức, nhưng không bán được 1 mảnh nào.

Tuy nhiên, chỉ từ những tháng đầu năm 2024, lượng khách quay trở lại mua bất ngờ tăng. Trong tháng 11 vừa qua, văn phòng của ông Thu đã giao dịch thành công được 6 lô đất có giá trị từ 4 tỷ đồng trở xuống. Thanh khoản nhanh và nhiều nhất vẫn là dòng 1 - 2 tỷ đồng/lô, có sổ đỏ.

“Với những khách mua để có ngôi nhà thứ hai, thứ ba thì các lô đất 1.000 - 2.000 m2 (có 400m2 thổ cư) giá quanh ngưỡng 5 - 7 triệu đồng/m2 được bán khá nhanh. Còn với khách có mục đích giữ tiền không bị mất giá thì lại thích mua các lô nhỏ 100m2 có giá hơn 1 tỷ đồng. Chúng tôi đã bán được nhiều lô tầm giá tiền 1 - 2 tỷ đồng”, ông Thu cho biết.

Sức mua lớn, rủi ro hiện hữu

Không chỉ là hiện tượng nhỏ lẻ, làn sóng các nhà đầu tư trở lại thị trường đất nền đang lan ra khắp từ Bắc vào Nam. Theo khảo sát của chuyên trang Batdongsan trong 10 tháng năm 2024 cho thấy, nhu cầu mua đất nền trên cả nước ghi nhận đà hồi phục mạnh. Riêng trong tháng 10, lượt tìm kiếm đất nền tăng 14% so với tháng trước và tăng 29% so với cùng kỳ năm 2023.

Ăn theo nhu cầu mua tăng, lượng tin rao bán đất nền cũng tăng 12% theo tháng và 19% so với cùng kỳ. Cụ thể, tại TPHCM lượt tìm mua đất nền trong tháng 10 tăng 16%, tin rao bán tăng 22%. Các tỉnh lân cận như Long An tăng 14%, Đồng Nai tăng 5% và Bình Dương tăng 9%...

Trong khi đó, tại phía Bắc, Hà Nội và khu vực vùng ven tiếp tục là tâm điểm khi lượng tin rao bán đất nền tăng gần 40% trong tháng 10, vượt nhà riêng và chung cư. Nhu cầu với nhà riêng, đất nền và nhà mặt phố dẫn đầu khi tăng lần lượt 15%, 14% và 13% theo tháng.

Nhiều chuyên gia đánh giá, giới đầu tư đang rục rịch trở lại thị trường đất nền khi nhận thấy tiềm năng tăng giá của phân khúc này. Theo dự báo, quy định cấm phân lô bán nền sẽ làm khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội, TPHCM và cả ở những đô thị trung tâm các tỉnh vùng ven.

Ngoài ra, trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 được áp dụng sớm, bảng giá đất được điều chỉnh tăng cùng các quy định chống đầu cơ, sẽ làm tăng chi phí và giảm nguồn cung trên thị trường. Điều này có thể đẩy giá đất nền tăng mạnh trong các tháng tới.

Những diễn biến thực tế cho thấy thị trường đất nền có cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ. Nếu nhà đầu tư thiếu cẩn trọng “lao” vào đất nền, khả năng rơi vào vòng xoáy “mua đỉnh – bán lỗ” là hiện hữu.

Chuyên gia Trần Xuân Bách nhìn nhận, khi giá bất động sản bị đẩy lên mức quá cao, cùng với việc các nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào đẩy sóng sẽ dẫn đến rủi ro cho thị trường vì vượt quá sức mua của người dân. Một thời gian sau, các nhà đầu tư, đầu cơ có thể sẽ phải cắt lỗ.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Bất cứ thị trường nào khi phát triển quá nóng, chắc chắn sẽ có ít nhất một giai đoạn phải đi ngang. Nếu muốn tiếp tục tăng trưởng thì phải có dòng tiền mới đổ vào. Mà hiện tại, dòng tiền vẫn đang ở trong ngân hàng hoặc đã mang đầu tư, và có thể vẫn đang bị kẹt ở trái phiếu, tại các dự án đang có vấn đề về pháp lý”.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng đưa ra dự báo rằng, sau khi có độ trễ của bộ 3 luật liên quan đến bất động sản, thị trường sắp tới sẽ đi ngang, khó vượt đỉnh như hiện tại.

Trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhà đầu tư đang có rất nhiều lựa chọn tiềm năng. Nhưng để rót tiền đúng nơi, nhà đầu tư nên chọn mua các sản phẩm có hiệu quả khai thác, không mua theo số đông và tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” vào lúc này, bởi, giá có thể lên nhanh nhưng khả năng thanh khoản lại là bài toán không dễ.

“Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025, nhưng nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm lý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng”, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam nhìn nhận.