Dù đã có quy định cụ thể về tiêu chuẩn, quy chuẩn chung cư cao tầng, nhưng thực tế vẫn còn nhiều bất cập, thiếu minh bạch.

Còn nhiều bất cập

Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, các công trình xây dựng dù cao hay thấp tầng đều phải được thiết kế bảo đảm an toàn về kết cấu, an toàn cháy nổ, môi trường cho người sử dụng. 

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, hạ tầng nhiều khu đô thị, khu nhà ở được đầu tư không đồng bộ. Việc kết nối hạ tầng với khu vực xung quanh chưa tốt. Hạ tầng xã hội trong các khu nhà ở, khu đô thị như xây dựng trường học, trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng… không được chủ đầu tư thực hiện theo quy hoạch, chưa đúng các quy định hiện hành dẫn đến việc bất cập trong công tác quản lý cho chính quyền địa phương, không đáp ứng được nhu cầu cho khu dân cư.

Đến năm 2013, Bộ Xây dựng ra Quyết định số 212/QĐ-BXD, ngày 25/2/2013 hủy bỏ 169 tiêu chuẩn xây dựng, trong đó có tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam (TCXDVN) 323:2004 “Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế”, chỉ giữ lại 20 tiêu chuẩn được cho là phù hợp và đến nay vẫn chưa có tiêu chuẩn mới thay thế.

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định, nhà cao tầng được xây dựng lồng ghép trong kế hoạch phát triển nhà ở (theo số mét vuông sàn được cấp phép xây dựng), bị khống chế về chiều cao theo các chỉ tiêu và tiêu chí của quy chuẩn xây dựng Việt Nam như tầng cao, khoảng lùi… 

Tuy nhiên, nhà cao tầng không được thống kê và phân loại riêng, mà chỉ được xây dựng theo quy trình đầu tư xây dựng cơ bản thông thường, tuân theo quy định pháp luật về quy hoạch, kiến trúc, trong đó quan trọng nhất là quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hoạch xây dựng và các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của địa phương.

Cũng theo vị này, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCXDVN 01:2008/BXD) là quy chuẩn quan trọng nhất liên quan đến kiểm soát phát triển nhà cao tầng, trong đó có quy chuẩn về mật độ xây dựng, tầng cao, giao thông, bãi đỗ xe… 

Tuy nhiên, Quy chuẩn XDVN 01:2008/BXD đã không còn hệ số sử dụng đất, các quy định bắt buộc về mật độ dân số thì không rõ ràng. Điều này tạo ra những kẽ hở luật pháp khi thực hiện xây dựng các công trình cao tầng sau này.

Thực tế cho thấy, làn sóng xây dựng các tổ hợp cao tầng hỗn hợp tại khu vực trung tâm nội đô của các đô thị đã bùng nổ thời gian qua. Đây là loại hình công trình có mức độ tập trung người sử dụng cao và là một trong những nguyên nhân làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng giao thông đô thị. Tuy nhiên, hệ thống văn bản pháp luật, quy chuẩn - tiêu chuẩn còn chưa đề cập rõ các vấn đề trên. Do vậy, các chuyên gia cho rằng, cần có thêm các nghiên cứu tính toán quy định rõ các chỉ tiêu - tiêu chí với loại hình công trình cao tầng này. 

Tại Hà Nội, các tổ hợp công trình cao tầng phức hợp có thể kể đến như Pacific Place Hà Nội (83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, cao 18 tầng với 16.500 m2 văn phòng hạng A, 179 căn hộ cao cấp, 64.000 m2 dành cho các cửa hàng dịch vụ); Chung cư Kinh Đô Building (93 Lò Đúc, quận Hai Bà Trưng, cao 29 tầng gồm văn phòng, cửa hàng và chung cư)...

Kiến trúc sư Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho rằng, những bất cập trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn chung cư cao tầng, cộng với việc lơ là trong quản lý dẫn đến quy hoạch đô thị, nhất là các đô thị lớn như Hà Nội trở nên nham nhở. Các chung cư vi phạm về mật độ xây dựng, tầng cao… diễn ra nhiều trong thời gian qua.

Cần nâng cao tiêu chuẩn, quy chuẩn

Theo nhận định của các chuyên gia, hiện nay, các tổ hợp công trình cao tầng có chức năng hỗn hợp đang phát triển nhanh về số lượng, như trung tâm thương mại kết hợp với căn hộ, chung cư kết hợp với văn phòng, hay lớn hơn nữa là tổ hợp công trình cao tầng bao gồm tất cả các chức năng trên… Việc thiết kế xây dựng loại hình công trình này đang thiếu những quy định phù hợp trong các quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành. 

Chúng ta không thể dùng tiêu chuẩn nhà ở cao tầng hay trụ sở cơ quan để thiết kế trung tâm thương mại kết hợp với căn hộ, hay chung cư kết hợp với văn phòng…, vì đối với các công trình cao tầng, thì chiều cao công trình có ảnh hưởng rất lớn đến các yêu cầu về giải pháp thiết kế, thi công và vận hành nhà cao tầng. Vì vậy, cần phải nâng cấp tiêu chuẩn, quy chất chật lượng chung cư, nhà cao tầng hiện nay.

Với các chỉ tiêu về quy hoạch như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ cây xanh, khoảng lùi, khoảng cách giữa các nhà cao tầng, khoảng cách ly vệ sinh, an toàn, phòng chống cháy… cần phải đưa vào quy chuẩn, tiêu chuẩn có tính định lượng cao và phải phù hợp với quy hoạch phân khu đô thị và quy hoạch chi tiết khu vực được duyệt. 

Trong các khu vực nội đô, khu vực hạn chế phát triển quy chuẩn, tiêu chuẩn cần đưa ra những quy định về khống chế chiều cao xây dựng nhà cao tầng, nhất là trong những khu vực được xây chen hoặc cải tạo trong các khu chung cư cũ, hay tại các vị trí có liên quan đến việc bảo tồn các công trình văn hóa, di tích lịch sử, danh lam, thắng cảnh. 

Các chuyên gia cho rằng, tốt nhất cần có quy định chung cư cao tầng không được xây chen, vì điều này sẽ làm cho việc cải tạo chỉnh trang đô thị cũ không có kết quả và không có điều kiện cải thiện chất lượng sống, cũng như đảm bảo sức khỏe của người dân đô thị trong quá trình đô thị hóa. 

Các chung cư cao tầng phải được xây dựng thành từng cụm, từng khu, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội đồng bộ, tạo dựng các không gian giao tiếp và sinh hoạt dịch vụ công cộng (cây xanh, vườn hoa, sân chơi phục vụ cộng đồng khu vực), nhằm tạo nên sự khác biệt, sức hấp dẫn và đẳng cấp của các khu ở, làm tăng giá trị bất động sản của những khu ở đó. 

Khu đất xây dựng công trình cao tầng phải đảm bảo có kích thước, diện tích đất đáp ứng đủ khoảng lùi tối thiểu, có khả năng tiếp cận về giao thông và đáp ứng đủ các quy định về phòng cháy, chữa cháy. Các giải pháp thiết kế phải đề cập đến các yêu cầu đảm bảo an toàn, bền vững, mỹ quan, phù hợp với điều kiện khí hậu, tự nhiên, môi trường trên cơ sở áp dụng hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn có liên quan.

Theo Ths Trần Thanh Ý (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam), để tháo gỡ những bất cập, vướng mắc trong thiết kế, xây dựng nhà chung cư cao tầng, từng bước cần phải xây dựng hoàn chỉnh các quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức đối với nhà cao tầng, các quy định phải tiệm cận với yêu cầu thực tế, làm rõ những yêu cầu cần quản lý và phải có những chính sách phù hợp của Nhà nước và chính quyền địa phương.

“Với chính quyền, việc chấp thuận địa điểm xây dựng sẽ quyết định mục đích sử dụng đất tại địa điểm đó. Đây cũng là bước quyết định các chỉ tiêu cơ bản về quy hoạch và kiến trúc công trình như mật độ xây dựng, chiều cao công trình và một số yêu cầu khác được nêu trong văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng. Ngoài quy chuẩn về mật độ cây xanh, tiêu chuẩn tầng cao về giao thông đô thị… hiện nay, chúng ta mới chỉ quan tâm đến mật độ xây dựng, mà chưa quan tâm hệ số sử dụng đất”, ông Ý phân tích.

Ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, những vấn đề hiện nay của nhà cao tầng khu vực nội đô các thành phố lớn như Hà Nội lại không nằm ở khâu quy hoạch, mà do những bất cập trong khâu thực hiện quy hoạch và quản lý phát triển theo quy hoạch. Đó là tình trạng điều chỉnh cục bộ trong quá trình thực hiện. 

Trong Quy chuẩn xây dựng năm 2008 đã không đề cập đến chỉ số hệ số sử dụng đất (tổng sàn/diện tích đất), mà chỉ kiểm soát chiều cao và mật độ trong phát triển nhà cao tầng. Theo ông Chiến, việc bỏ hệ số là bỏ ngưỡng chặn trên, nên một số công trình không bị hạn chế về chiều cao. Đây cũng là lý do dẫn đến sự gia tăng dân số, áp lực lên hạ tầng.

Ông Chiến đề nghị, rà soát lại quy hoạch khu vực nội đô lịch sử và khoanh vùng, cấm tuyệt đối xây dựng ở những khu vực cần bảo tồn như phố cổ, phố cũ, khu vực hồ Tây, hồ Gươm, thành cổ… Cùng với đó, cần quy định rõ những khu vực cho phép xây nhà cao tầng và phải áp dụng hệ số sử dụng đất để khống chế sự phát triển. Riêng đối với khu vực nội đô mở rộng, cần yêu cầu thực hiện theo quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị.

(Đầu tư bất động sản)