Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong gần 3 năm qua, đã có nhiều dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM bị dừng các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc bị ngừng triển khai. Cụ thể, từ ngày 1.7.2015 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) đến tháng 8.2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị dừng các thủ tục đầu tư dù đã có quyết định chủ trương đầu tư.
Từ sau ngày 7.3.2017 (ngày ban hành văn bản 342/TTg-V.I), đã có khoảng 150 dự án nhà ở liên quan đến sử dụng quỹ đất công bị tạm dừng để rà soát các thủ tục đầu tư. Đến tháng 3.2019, lãnh đạo Trung ương và TP.HCM công bố cho 124 dự án được tiếp tục hoạt động bình thường, nhưng nhiều dự án đến nay vẫn chưa hoạt động bình thường.
HoREA cho biết, quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Luật Nhà ở xung đột với Luật Đất đai và không sát với thực tế vì đa số dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp. Đây là một trong những vướng mắc và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây sụt giảm quy mô thị trường bất động sản hiện nay.
Trước tình trạng này, HoREA đề xuất 3 phương án xử lý phần đất thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, thuộc thẩm quyền của UBND TP.HCM.
Phương án thứ nhất, HoREA đề nghị UBND TP.HCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý có hình dạng bất định, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư để thực hiện dự án, mà không phải đấu giá theo quy định. Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.
Phương án thứ hai là dồn điền đổi thửa để Nhà nước đấu giá. Đây là cách chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý theo cơ chế chuyển đổi quyền sử dụng đất và dồn điền đổi thửa được quy định tại điều 167 Luật Đất đai và điều 78 Nghị định 43 của Chính phủ.
Nếu thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc Nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá.
Sau khi dồn điền đổi thửa, doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại. Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp đã có quỹ đất liền kề sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.
Phương án thứ ba là đấu giá quỹ đất công lớn. Trong trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở do Nhà nước quản lý có quy mô lớn, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm thì nên thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư.
HoREA nhận định cả phương án 1 và 2 đều có thể thực hiện ngay vì có căn cứ pháp luật. Phương án 2 có lợi cho Nhà nước, vừa thực hiện đổi ngang đất thô, vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây. Trong khi đó, doanh nghiệp tuy bị thiệt thòi vì không còn quỹ đất rạch, bờ đất, đường để phát triển dự án như trước đây nhưng được lợi vì quy trình thủ tục phê duyệt dự án thuận lợi và nhanh hơn.
Ngoài ra, để thực hiện phương án 2, UBND TP.HCM cần quy định diện tích tối thiểu của các phần đất thuộc Nhà nước quản lý cộng gộp lại, có thể từ 1.000m2 trở lên. Nếu dưới diện tích này, thành phố có thể giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án và nộp ngân sách nhà nước theo phương pháp xác định giá đất cụ thể.
Riêng đối với dự án nhà chung cư cao tầng, tùy theo từng dự án, nếu phần đất thuộc Nhà nước quản lý có diện tích đủ để xây dựng từ một block nhà chung cư trở lên, thành phố giao phần đất này cho Nhà nước sử dụng xây dựng nhà chung cư hoặc đấu giá để tạo nguồn thu nhằm phát triển nhà ở xã hội. Nếu phần diện tích đất này không đủ để xây dựng một block nhà chung cư thì đề nghị áp dụng phương án 1 để đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng những đề xuất này sẽ nhằm tháo gỡ cho hàng loạt dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, nhưng bị rà soát nguồn gốc đất do Nhà nước quản lý, chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết.
Phan Diệu