Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group, Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN cho rằng, với giao dịch loại tài sản có giá trị lớn và tính phức tạp như bất động sản, nhà đầu tư và người mua lần đầu cần có sự chuẩn bị tốt về mặt pháp lý để tránh yếu thế trong các vụ tranh chấp, kiện tụng.

Tại sự kiện Expert Talk 14 do Batdongsan.com.vn tổ chức với chủ đề “Kiến thức khi mua nhà và đầu tư bất động sản”, Luật sư Nguyễn Văn Lộc đã chỉ ra 10 yếu tố cần quan tâm trước khi tham gia giao dịch bất động sản.

Thứ nhất: Trao đổi trước với chuyên gia về BĐS bạn cần mua

Những người đầu tư BĐS thành công luôn có những triết lý, quy trình và công thức bí mật của riêng họ. Điều này không thể có trong một sớm một chiều mà phải qua thời gian nghiên cứu, học hỏi, trải nghiệm cả thất bại và thành công rồi mới có thể đúc kết. Một nhà đầu tư BĐS cá nhân sẽ tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức nếu học hỏi được những điều này trước khi bắt đầu. Việc hỏi ý kiến chuyên gia là rất cần thiết, các chuyên gia ở đây có thể là nhà đầu tư đi trước, người nghiên cứu thị trường BĐS hay luật sự… Khi giao dịch nên tìm đến tư vấn luật từ các luật sư có kinh nghiệm giúp người mua làm chủ tình thế trong giao dịch.

Thứ 2: Theo dõi biến động chính sách quản lý nhà nước

Ở việt Nam chính sách pháp luật tác động mạnh đến biến động giá trị của BĐS, đến hoạt động mua bán giao dịch sau đó. Sự biến động pháp luật tại Việt Nam diễn ra thường xuyên và có thời điểm rất nhanh chóng. Nếu trong trường hợp nhà đầu tư hoặc người mua nhà không theo dõi sự biến động từ chính sách ngay tại thời điểm tham gia giao dịch BĐS, họ sẽ chịu thiệt thòi rất lớn khi giao dịch sang nhượng và sở hữu. Vậy nên, nhà đầu tư luôn cần phải xem xét các chính sách quản lý trong phân khúc mình đầu tư có biến động ra sao, xem lĩnh vực đó biến động theo chiều dài năm tháng, từ 10 năm đến 20 năm trước để so sánh với thay đổi hiện tại.

Thứ 3: Tìm hiểu về thông tin quy hoạch, kiểm tra chéo thông tin dự án

Ít nhất phải có 2 nguồn tin để tiến hành kiểm tra chéo thông tin sản phẩm BĐS mà bạn muốn đầu tư. Nguồn thông tin chính thống đầu tiên có thể tìm kiến từ chính chủ đầu tư dự án, từ chính quyền, nhà môi giới hay các chuyên gia tư vấn về BĐS. Bên cạnh đó người mua có thể tự kiểm tra, tham khảo từ các website bán hàng, các web đối chiếu đo lường và nguồn tin từ báo chí. Nâng cao hơn nữa là người mua trực tiếp tìm kiếm nguồn tin đối chiếu từ các cơ quan phụ trách quy hoạch, cấp chứng nhận cho các sản phẩm BĐS đó. Từ nhiều nguồn tin trên, người mua sẽ trực tiếp đưa ra được những câu hỏi, nghi vấn về sản phẩm BĐS mà mình xuống tiền.

Thứ 4: Giao dịch với bên bán có toàn quyền định đoạt

Cần chọn đúng đối tượng có toàn quyền quyết định việc sử dụng, giao dịch BĐS. Khi mua hay tham gia chuyển nhượng, nhà đầu tư cần xác định rõ người đứng ra tham gia chuyển nhượng có phải là người có toàn quyền được quyết định chuyển nhượng loại hình BĐS đó hay chỉ là bên có một phần quyền, bên được ủy nhiệm thực hiện giao dịch. Chỉ khi ký kết với đúng người có quyền chuyển nhượng thì hợp đồng ký kết mới được công nhận về mặt pháp lý. Không thiếu tình trạng tranh chấp giữa người mua với chủ đầu tư khi mà họ thực hiện thanh toán đến 95% chi phí mua nhà với đại diện các văn phòng kinh doanh hay bên ủy quyền phát triển BĐS. 

Thứ 5: Thỏa thuận thẩm định và ký cam kết với chủ đầu tư

Đây là điều kiện khá khó khăn cho người mua nhà và dân đầu tư vì hầu hết các sàn giao dịch, nhà phát triển, nhà môi giới hay tư vấn ở các sàn luôn luôn có những mẫu hợp đồng định sẵn mà họ lấy cớ tất cả khách hàng ai cũng phải như vậy, không thể thay đổi. Người mua chỉ có thể chấp nhận ký hay không ký. Phải biết rằng hợp đồng mua bán thực chất là hợp đồng dân sự song phương, các bên đều có quyền và nghĩa vụ như nhau. Người mua có quyền được đàm phán, thay đổi hợp đồng cho phù hợp với yêu cầu của mình, nếu không thể thêm bớt các điều khoản chính thì cũng có các điều khoản bổ sung. Vì vậy khi giao dịch, cần thẩm định kỹ điều khoản và tìm cách có được bản cam kết rõ ràng từ bên bán.

Thứ 6: Tìm hiểu kỹ về thủ tục pháp lý trước - trong - khi bàn giao dự án

Đây là điều tương đối dễ dàng khi các chính sách pháp lý đều có thể tra cứu trên mạng, nhưng lại rất cần thiết với nhà đầu tư. Khi muốn mua BĐS nào, người mua nên có thói quen check list các thông tin pháp lý cần thiết trước - trong - khi bàn giao dự án và từ đó tiến hành tra cứu. Có thể mang đến cơ quan nhà nước hay lên mạng kiểm tra thông tin. Khách hàng còn có thể tìm hiểu thông tin từ chính những người mua trước đây, họ là những người có kinh nghiệm thực tế nhất trong mua bán sản phẩm. Phần lớn nhà đầu tư sẽ mời chuyên gia hay luật sư tìm hiểu trước để đảm bảo an toàn trên hết.

Thứ 7: Luôn có tư vấn luật trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán 

“Bút sa gà chết”, không nên ký bất kỳ hợp đồng nào khi bạn chưa thực sự hiểu hết các điều khoản. Nếu không hiểu bạn có thể tìm các chuyên gia BĐS, đặc biệt là các luật sư để hỏi về những điều khoản của các hợp đồng mua bán nhà đã đúng hay chưa, có điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho người mua nhà hay không để tránh những rủi ro đáng tiếc nếu gặp dự án có vấn đề, dẫn đến tranh chấp, kiện tụng.

Thứ 8: Đàm phán chi tiết về giá và thanh toán 

Giá và thanh toán phải càng chi tiết càng tốt, nhưng yếu tố phụ như phí môi giới, phí luật sự, thời gian thanh toán theo tiến độ… cần được đưa vào điều khoản rõ ràng. chủ đầu tư luôn có khá nhiều điều khoản thanh toán khác nhau mà người mua có thể tiến hành đàm phán để có được chính sách tốt nhất, phù hợp với tài chính khi mua. Nếu không hiểu về quá trình đàm phán giá, bạn có thể nhờ cậy tư vấn từ chuyên gia hay các công ty luật. 

Thứ 9: Tận dụng công cụ đòn bẩy tài chính đúng và có lợi

Tận dụng đòn bẩy tài chính từ các chủ đầu tư giúp nhà đầu tư cá nhân chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng. Chủ động trước biến động thị trường, có cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi, đây cũng là cách để nhiều nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng.

Cuối cùng: Học cách giải quyết xung đột bằng đàm phán 

Đàm phán và thương lượng là con đường cần thiết để đi đến giải quyết vấn đề, cách thức như thế nào, biết từng bước trong tiến hành đàm phán khi gặp tranh chấp với người bán sẽ giúp khách hàng chủ động trong tìm kiếm và đảm bảo quyền lợi bản thân.

(Tuổi trẻ online)