Có một thực tế đang diễn ra trên thị trường BĐS, đó là: Nếu trước đây cung nhiều hơn cầu thì hiện nay nhu cầu tăng nhưng lại không nhiều sản phẩm bán ra thị trường. Những bất ổn liên quan đến câu chuyện nguồn cung liên tục được nhắc đến và đang trở thành chủ đề “nhức nhối” của thị trường BĐS giai đoạn này.

Nhu cầu không thiếu…

Khảo sát từ Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cho thấy giai đoạn 2016-2020, 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở. Trong đó, 10.000 cán bộ, công chức; 39.000 hộ thu nhập nghèo, cận nghèo; 17.000 lao động khu công nghiệp… đang mong có nhà ở. 

Theo thống kê của Công an TP HCM, tại TP hiện có hơn 10 triệu người đăng ký hộ khẩu và hơn 3 triệu người nhập cư. Các chuyên gia cho rằng nếu TP không sớm đẩy nhanh tốc độ xây dựng nhà ở thì chỉ vài năm tới, nhu cầu nhà ở sẽ hết sức nan giải.

Theo ước tính của Hiệp hộ BĐS Tp.HCM (HoREA), khoảng 70% nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay thuộc phân khúc với mức giá dao động từ khoảng 1-1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, phân khúc sản phẩm này ngày càng trở nên khan hiếm.

Còn số liệu từ Tổng cục Thống kê, hiện nay quy mô dân số Tp.HCM đã lên đến gần 13 triệu người. Trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, chiếm khoảng 23% dân số, có hơn 400.000 sinh viên; và hàng năm có thêm hơn 50.000 cặp kết hôn mới. Dự báo nhu cầu nhà ở vừa túi tiền trên địa bàn thành phố trong 10 năm tới có thể lên đến khoảng 1 triệu căn.

Savills cũng dẫn số liệu từ Tổng cục thống kê cho thấy, dân số tại Hà Nội và Tp.HCM sẽ tăng mạnh trong các năm tới. Nếu như năm 2017, dân số tại 2 thành phố này lần lượt là 7,6 triệu người và 8,6 triệu người. Dự báo đến năm 2020, quy mô dân số 2 thành phố sẽ tăng tương ứng lên là 8,5 triệu người và 9,4 triệu người. Như vậy, việc gia tăng số lượng gia đình mới cộng thêm lượng nhà ở cũ xuống cấp dẫn đến nguồn cầu nhà ở mới dự báo sẽ tăng lên rõ nét.

Theo khảo sát của đơn vị nghiên cứu này, tại Tp.HCM 90% người mua căn hộ hạng C có nhu cầu ở thật. Trong khi đó, ở phân khúc trung cấp (hạng B) chiếm tỉ lệ khoảng 40% và 30% ở phân khúc cao cấp (hạng A) đến từ nhu cầu ở thực.

Rõ ràng, từ những số liệu và dự báo trên, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM còn rất lớn, thậm chí tăng cao trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, dường như thị trường ở thời điểm này lại đang vướng vào câu chuyện: Nguồn cầu tăng cao nhưng không có cung đáp ứng nhu cầu. Hoặc có chăng việc đáp ứng chưa đúng đối tượng khách mua - những người có nhu cầu mua để ở thực.

Theo các chuyên gia trong ngành, thực tế nhu cầu về nhà ở trên thị trường còn rất lớn nên đây không phải là vấn đề đáng lo ngại. Câu chuyện “nhức nhối” hiện nay chính là nguồn sản phẩm bung ra thị trường để đảm bảo được sự hợp lý cung - cầu, vốn sẽ tác động rất lớn đến giá thành sản phẩm cũng như sự ổn định lâu dài của thị trường.

…Chủ yếu là nguồn cung

Như vậy, câu chuyện cần giải quyết hiện nay theo các chuyên gia là nguồn sản phẩm ra thị trường. Thế nhưng, dường như có một nghịch lý, đó là: Mọi chính sách, hướng đi hiện tại lại đang gây bất lợi đến yếu tố nguồn cung. Hay, nói cách khác, nguồn cung thị trường BĐS đang ngày càng bị “siết lại” bằng một số chính sách như siết tín dụng vào BĐS hay thủ tục pháp lý còn chưa thông. Điều này vô hình chung khiến nguồn cung vốn đã không dồi dào lại càng trở nên khan hiếm mà ngay cả những người trong cuộc cũng không có câu trả lời cụ thể về vấn đề này.

Đành rằng sự kiểm soát từ phía cơ quan nhà nước là có nguyên do bởi lo ngại sự lệch pha cung - cầu về một số phân khúc, hoặc giảm tình trạng phát triển ồ ạt gây bất ổn thị trường. Thế nhưng, theo các chuyên gia, nếu chính sách đề ra đi không đúng thực tế dựa trên nhu cầu của số đông khách hàng thì vô hình chung sẽ ảnh hưởng đến thị trường và gây hiệu ứng ngược lại.

Rõ ràng, những bất ổn đã được người trong ngành nêu ra: Thiếu nguồn cung chắc chắn sẽ phát sinh việc đầu cơ, đẩy giá lên cao làm lũng đoạn thị trường. Với người mua, những người có nhu cầu ở thực sẽ ngày càng khó khăn để sở hữu chốn an cư. Với chủ đầu tư, không có sản phẩm để bán ra sẽ “gồng gánh” nhiều chi phí, khó khăn trong hoạt động kinh doanh là hiện hữu; thậm chí phá sản. Theo một số doanh nghiệp, với những chủ đầu tư tài chính mạnh có thể trụ được nhưng với các doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa khi không có sản phẩm bán ra thực sự khó khăn là rất lớn.

Khi được hỏi với việc khan hiếm nguồn cung rõ nét trên thị trường và các chính sách đề ra theo hướng “siết nguồn cung” liệu thị trường có bất ổn, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam khẳng định: Hiện các cơ quan nhà nước đã nhận thấy dấu hiệu bất ổn về nguồn cung nên tại một số địa phương như Hà Nội, Tp.HCM đang đẩy nhanh khâu dà soát dự án, giảm bớt thời gian thủ tục hành chính. “Tôi hi vọng nguồn cung BĐS sẽ được cải thiện trong thời gian tới”, ông Hà nhấn mạnh.

Ông Hà cũng cho hay, trong thời gian tới thị trường địa ốc tiếp tục đối đầu với thách thức, khó khăn. Ngoài việc khan hiếm nguồn cung thì chính sách siết tín dụng vào BĐS cũng ảnh hưởng rất nhiều đến thị trường BĐS nói chung.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, nếu cung không đáp ứng đủ nhu cầu thì bất ổn nhiều hơn ổn định. Vì thị trường chỉ ổn định khi cung - cầu hợp lý, đáp ứng được sự lựa chọn đa dạng của khách mua. Những bất ổn có thể kể đến như giá cả tăng mạnh ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực của số đông người mua hiện nay, từ đó dễ xảy ra tình trạng nóng sốt cục bộ ở một số nơi, điều mà thị trường không hề mong muốn.

“Việc siết nguồn cung ở giai đoạn này giống như tiêm liều thuốc nhưng không đúng bệnh. Nếu để thị trường ổn định, phát triển nhưng chỉ chăm chăm theo hướng siết nguồn cung lại thì chưa giải quyết đúng vấn đề của thị trường hiện nay. Thậm chí, các chính sách đưa ra theo hướng siết cung còn gây nên cú sốc cho toàn thị trường”, ông Phúc nhấn mạnh.  

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cũng nhấn mạnh, quy mô thị trường BĐS đang sụt giảm cả nguồn cung lẫn giao dịch. Năm 2018, quy mô thị trường giảm 34% so với năm 2017; Quý 1/2019, số lượng dự án được Sở Xây dựng phê duyệt giảm đến 67%. Theo Savills, trong quý 1/2019 số lượng căn hộ giảm 57% so với quý 1/2018; Thu ngân sách nhà nước từ tiền sử dụng đất giảm khoảng 70%. Như vậy để thấy, nguồn cung sụt giảm sẽ gây nên chiều hướng tiêu cực nhiều hơn tích cực.

Ngoài ra, theo ông Châu việc ngân hàng nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS nhưng lại chưa có nguồn vốn khác thay thế thì thị trường sẽ chưa thật sự phát triển lành mạnh và bền vững.

(Trí thức trẻ)