Theo JLL Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ đã hoàn thành tại TP.HCM và Hà Nội tính đến quý 4/2019 đạt lần lượt 201.707 căn và 224.179 căn ở tất cả các phân khúc, tương đương với tỷ lệ 17 căn hộ /1.000 người.
Ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc của JLL Việt Nam cho rằng tỷ lệ này tương đối thấp và tập trung vào thị trường nhà ở đại chúng, vì đây là phân khúc có nhu cầu nhà ở thực sự. Tuy nhiên, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án đang xây dựng được hoàn thành.
“Chúng tôi ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP.HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1.000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila nhưng vẫn cao hơn Jakarta. Mỗi khu vực sẽ có những khái niệm khác nhau cho nhà ở bình dân dựa vào diện tích sử dụng, chi phí, cơ sở hạ tầng.
Theo JLL, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án. Đặc biệt, giá bán phải thấp hơn 1.200 USD/m2, tương đương 27 triệu đồng/m2”, ông Stephen Wyatt nói thêm.
Tổng giám đốc của JLL Việt Nam cũng thông tin, những chủ đầu tư mà JLL có cơ hội được nói chuyện tại TP.HCM cho biết họ đang có mức lợi nhuận ở mức 25-30% trên các dự án nhà ở cao cấp và trung cấp. Các dự án nhà ở bình dân và trung cấp có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp. Hơn thế nữa, nguồn cung tại những phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự canh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn.
Ngoài ra, đô thị ngày nay phải đối mặt với nhiều thử thách, khan hiếm quỹ đất sẵn có và giá bất động sản tăng cao, dân số tăng nhanh khiến các dịch vụ cơ sở hạ tầng cơ bản bị quá tải, thiếu khả năng tiếp cận các dự án và suy thoái môi trường. Việc tiếp cận được quỹ đất vẫn là một trở ngại lớn đối với hầu hết các nhà đầu tư.
Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất “sạch” (quỹ đất đã hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Thế nhưng, những dự án như trên là rất hiếm, bởi lẽ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.
Theo quan sát của JLL, hiện tại có hàng trăm triệu USD đang chờ được đầu tư vào thị trường bất động sản ở hầu hết các phân khúc. Đang có rất nhiều nhà đầu tư từ các nước Nhật, Hàn Quốc, Singapore quan tâm đến nhà ở giá rẻ tại Việt Nam, trong đó sự quan tâm của nhóm đầu tư từ Trung Quốc là gia tăng đáng kể.
Tuy vậy, không nhiều nhà đầu tư có khả năng đáp ứng những thách thức ban đầu để phát triển kinh doanh tại một thị trường mới nổi. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế.
Quyết định xóa bỏ mức hạn chế tỷ lệ sở hữu 49% tại rất nhiều công ty niêm yết từ tháng 6.2015 của Chính phủ là một động thái nhằm tăng cường dòng vốn đầu tư. Các chủ đầu tư nước ngoài mới tham gia thị trường nên cân nhắc thành lập mối quan hệ liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương có uy tín, những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ địa ốc và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh.
Và không phải tự nhiên mà các nhà đầu tư nên dồn sự quan tâm vào phân khúc có giá phải chăng bởi nơi đó có nhu cầu lớn từ phía người tiêu dùng. Đa số dự án nằm ở phân khúc này đều có tỷ lệ bán thành công tốt và ổn định.
Vẫn theo JLL, trong vòng 2 thập niên tới, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số vàng. Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực dịch vụ và sản xuất gia tăng, 25% dân số nằm trong độ tuổi từ 10-24, độ tuổi trung bình là khoảng 30 tuổi. Thế hệ millennial (những người sinh ra từ năm 1980 đến đầu thập niên 2000) được kỳ vọng sẽ là tầng lớp thúc đẩy cho phân khúc nhà ở bình dân trong những năm tiếp theo, đặc biệt là tại những khu dân cư nằm gần các khu công nghiệp có kết nối thuận tiện đến các trục đường chính.
Nhóm nhân khẩu học này sẵn sàng chi trả thêm để nâng cấp lên phân khúc trung cấp, có được kết nối tốt hơn với khu vực trung tâm và các cơ sở tiện ích như trường học, bệnh viện và công viên.
Mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng nhằm giảm bớt áp lực cho các thành phố, nhưng việc thiết kế và thực hiện các giải pháp nhà ở này trên cả nước vẫn tiếp tục cần rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ.
Một số giải pháp khả thi có thể đến từ mặt pháp lý như đặt ra hạn ngạch nhằm đảm bảo rằng luôn có một tỷ lệ nhất định về căn hộ giá phải chăng rong mỗi dự án nhà ở, kết hợp với việc nới lỏng các quy định quy hoạch cho nhà đầu tư.
"Trong thời gian tới, chúng tôi hy vọng quá trình phê duyệt sẽ tăng tốc và thị trường nhà ở giá rẻ sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ”, ông Stephen Wyatt nhận định.
Phan Diệu