Thị trường căn hộ tại TP.HCM đang rơi vào tình trạng giá mỗi năm mỗi tăng, lượng cung giảm song lượng giao dịch cũng giảm. Trong khi đó, dự thảo thông tư mới quy định về hệ số rủi ro các khoản cho vay bất động sản theo hướng siết chặt đối với bất động sản cao cấp.

Giá căn hộ không ngừng tăng…

Theo CBRE Việt Nam, giá căn hộ tại thị trường TP.HCM tăng khá mạnh trong ba tháng qua. Giá bán căn hộ bình quân trên thị trường sơ cấp là khoảng 1.764USD/m2, tăng 3,1% so với quý liền trước (Quý IV/2018) nhưng tăng đến 14,9% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đó, yếu tố chủ đạo thúc đẩy tăng giá khá mạnh chính là các dự án căn hộ hạng sang ở những khu “đất vàng” trong trung tâm thành phố được chào bán với những mức giá kỷ lục từ 7.500-12.000USD/m2.

Cũng theo CBRE Việt Nam, giá bán bình quân toàn thị trường căn hộ được kỳ vọng tăng theo năm khoảng 5% trong đó phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp dự báo tăng chỉ từ 1-3% theo năm khi nguồn cung dần nhiều hơn, còn các dự án cao cấp mức tăng giá lên đến 5%. Riêng dự án hạng sang tại các quận trung tâm (Quận 1, Quận 3) ngày càng khan hiếm vì thế dự kiến giá sẽ tăng từ 5-7% theo năm.

Thị trường căn hộ sơ cấp tăng giá thì người mua để ở cũng như nhà đầu tư phải chi nhiều hơn để mua vào. Song theo CBRE, thị trường thứ cấp dự kiến cũng sẽ tăng giá có thể lên tới 15-20% so với giá mua sơ cấp.

Tuy nhiên trên thực tế, tỉ lệ lợi nhuận cao hay thấp còn phụ thuộc vào thời gian đầu tư. Mức lãi từ 15-20% trong vòng đầu tư 18-24 tháng, theo nhiều người coi như hòa vốn, hay đúng hơn là chỉ “làm lãi” cho ngân hàng.

Chi nhiều – thu ít

Một báo cáo vừa được website batdongsan.com.vn công bố cho thấy, trong quý I/2019, phân khúc căn hộ hạng sang có giá cho thuê (tỉ suất sinh lợi) thấp hơn so với phân khúc căn hộ tầm trung và bình dân. Cụ thể, tỉ suất sinh lợi của căn hộ hạng sang chỉ đạt 4,4%/năm trong khi tỉ lệ này đối với phân khúc căn hộ trung cấp là 5,7% và bình dân là 5,9%.

Song song đó, báo cáo cũng chỉ ra rằng, tỉ suất sinh lợi của những căn hộ có diện tích nhỏ/1 phòng ngủ đạt 6,2%/năm, cao hơn 1,2% so với tỉ suất sinh lợi của căn hộ lớn/3 phòng ngủ (đạt 5,5%).

Riêng loại căn hộ 1 phòng ngủ ở phân khúc trung và cao cấp có mức sinh lợi từ 5,9-6,7%, cũng cao hơn so với căn hộ cùng loại thuộc phân khúc hạng sang từ 1,5% đến hơn 2%. Thậm chí, loại căn hộ 3 phòng ngủ hạng sang có tỉ suất sinh lợi từ việc cho thuê còn thấp hơn, chỉ đạt 3%/năm.

Những con số trên càng thể hiện rõ nghịch lý chủ nhà/chủ đầu tư phải chi nhiều để sở hữu căn hộ hạng sang nhưng tỉ lệ giá cho thuê trên giá mua căn hộ lại thấp. Điều này dẫn đến một hệ lụy khác là áp lực lãi vay ngân hàng lại càng cao.

CBRE dự báo, trong năm 2019, nguồn cung căn hộ sẽ cải thiện dần trong các quý tới với khoảng 28.000 căn hộ được chào bán sơ cấp. Sản phẩm trung cấp và bình dân tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ hạng sang tại các khu “đất vàng” trung tâm thành phố giá vẫn cao và khan hiếm.

(Lao động)