Áp lực cạnh tranh lớn từ nguồn cung mới khiến nhiều mặt bằng bán lẻ ngoài trung tâm buộc phải điều chỉnh giảm giá thuê. Động thái này đang kéo theo mức giá thuê trung bình toàn thị trường Tp.HCM giảm nhẹ.

Theo số liệu từ JLL Việt Nam, tính đến cuối quý I/2019, tổng nguồn cung bán lẻ Tp.HCM đạt 1,2 triệu m2 sàn. Nguồn cung tăng trưởng mạnh 7% theo quý và 14% theo năm, công suất ổn định ở mức 96%. Tỷ lệ trống ở mức 12,3% do nguồn cung mới đáng chú ý gia nhập thị trường. Quý này ghi nhận nguồn cung mới từ Trung tâm thương mại (TTTM) Gigamall ở Thủ Đức chính thức mở cửa và cung cấp thêm 92.800 m2 sàn. Nguồn cung mới từ các dự án quy mô lớn với giá thuê thấp hơn trung bình đã tác động đến giá thuê trung bình của thị trường bán lẻ ngoài trung tâm.

Ghi nhận từ JLL cũng cho thấy, các TTTM mới chào sân thị trường đang có mức giá chào thuê thấp hơn so với mặt bằng, các mặt bằng bán lẻ khu vực vùng ven lại giảm giá thuê theo quý do ảnh hưởng bởi nguồn cung lớn đến từ khu vực này. Điều này vô tình kéo giá chào thuê trung bình toàn thị trường chỉ còn ở mức 45,5 USD/m2 thay vì 49 USD/m2, giảm 4% so với giá thuê thời điểm cuối năm 2018. Tuy nhiên, nếu tính riêng từng khu vực thì giá thuê ở khu vực trung tâm vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ 2% do nhu cầu thuê cao và tỷ lệ lấp đầy đến 98%. 

Đối mặt với thách thức, các trung tâm bán lẻ ngoài trung tâm đã định hình lại cơ cấu khách thuê bằng cách tăng thêm khách thuê ngành dịch vụ như ăn uống, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và trung tâm thể dục. Dù có giá thuê thấp hơn so với nhóm ngành thời trang và phụ kiện, nhóm ngành dịch vụ không chỉ thuê dài hạn mà còn góp phần tăng cường lưu lượng khách cho các trung tâm bán lẻ. Ở các trung tâm bán lẻ hoạt động gần đây, khách thuê ngành dịch vụ chiếm tỉ lệ khá lớn nhằm đảm bảo công suất. Mặc dù sở hữu thị phần tương đối nhỏ, thương mại điện tử có tiềm năng lớn để phát triển nhờ vào đối tượng mua sắm online.

Về đối tượng khách thuê, các nhà bán lẻ thuộc ngành hàng thời trang, phụ kiện và F&B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nguồn cầu trong quý. Nhu cầu mở rộng đến từ ngành hàng như sản xuất xe hơi, cửa hàng công nghệ, giáo dục và chăm sóc sức khỏe. Người tiêu dùng Tp.HCM ưa chuộng các trung tâm thương mại quy mô lớn như một điểm đến cho mua sắm và giải trí kết hợp. Thị hiếu khách thuê ngày càng chuộng các văn phòng diện tích lớn, chính vì vậy các không gian làm việc linh hoạt sẽ tiếp tục lấp đầy các diện tích trống ở các tầng thương mại. Các đơn vị bán lẻ quốc tế dự kiến sẽ tiếp tục gia nhập thị trường và ưu tiên các mặt bằng thuê chất lượng trong khu vực trung tâm.

Năm 2019 dự báo sẽ có nguồn cung mới lớn gia nhập thị trường, khoảng 300.000m2 ở khu vực vùng ven, trong đó dự án Aeon Mall Tân Phú giai đoạn 2 (83.000m2) là dự án nổi bật nhất. Tính đến cuối năm 2021, gần 480.000 m2 nguồn cung tương lai dự kiến tác động đến công suất toàn thị trường. Trong đó, khu ngoài trung tâm chiếm 88% nguồn cung. Do áp lực cạnh tranh ở khu ngoài trung tâm, giá thuê và công suất liên tục giảm buộc nhiều nhà phát triển bán lẻ định hướng lại cách tiếp cận khách thuê. Các dự án quy mô nhỏ trong tương lai có xu hướng khai thác những khách thuê lớn hoặc thuê nguyên sàn nhằm ổn định khả năng lấp đầy.

(Enternews.vn)