Thị trường căn hộ tại Tp.HCM đang đối mặt với thực trạng sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung sơ cấp khi lượng sản phẩm mở bán quý đầu năm 2019 ở mức thấp kỷ lục trong vòng 3 năm trở lại đây.

Nguồn cung mới thấp nhất 3 năm qua

Tính riêng 3 tháng đầu năm, Tp.HCM ghi nhận tình trạng khan hiếm nguồn cung ở hầu hết các phân khúc, từ đất nền, nhà phố và cả thị trường căn hộ vốn trước nay luôn ”bội cung”. Theo ghi nhận từ PV Batdongsan.com.vn, quý I/2019, Tp.HCM chỉ có 7 dự án căn hộ chào bán ra thị trường với nguồn cung chưa đến 2.700 căn, trong đó có đến 3 dự án là sản phẩm cũ mở bán giai đoạn tiếp theo. Cụ thể, khu Đông, thị trường giàu dự án nhất chỉ có thêm 3 dự án nhà ở thuộc phân khúc trung cấp ra mắt, chiếm 55% tổng cung thị trường. Các dự án chào bán gồm: Metro Star (quận 9) với số lượng khoảng 400 căn; 80 căn hộ giai đoạn 2 của của dự án Centum Wealth Complex, và 800 căn hộ thuộc dự án HausBelo của EZLand. Ba dự án chào bán tại khu Đông đều thuộc phân khúc trung cấp với giá bán từ 25-30 triệu/m2.

Thị trường khu Nam góp thêm được 2 dự án nhà ở cao cấp với 678 căn hộ, chiếm 25% nguồn cung, gồm: khu căn hộ Sunshine City của tập đoàn Sunshine Group và dự án khu phức hợp Phú Mỹ Hưng Midtown (The Peak giai đoạn 2 của Phú Mỹ Hưng). Trung tâm quận 1 chỉ có 2 dự án hạng sang là The Grand Manhattan của tập đoàn Novaland và The Centennial Bason của chủ đầu tư Alpha King với nguồn cung tầm 550 căn, chiếm 20% tổng cung còn lại. Trong quý này, thị trường lại tiếp tục chứng kiến tình trạng biến mất của loại hình căn hộ bình dân khi không có dự án nào chào bán.

Số liệu từ DKRA Việt Nam cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM trong quý I/2019 đã giảm 75% so với nguồn cung chào bán quý IV/2018. Phân khúc đất nền chỉ có duy nhất 1 dự án mới đáng chú ý mở bán với khoảng 259 nền đất, giảm 76% so với thời điểm cuối năm. Tương tự, biệt thự/nhà phố cũng chỉ có thêm 3 dự án mở bán, trong đó chỉ có 1 dự án mới, 2 dự án còn lại đều là sản phẩm cũ chào bán đợt tiếp theo. Tổng nguồn cung toàn quý ước đạt khoảng 183 căn, giảm 70% so với quý trước đó.

Do nguồn cung giảm mạnh, sức tiêu thụ chung của thị trường cũng ghi nhận ở mức thấp nhất trong 3 năm trở lại đây. Cụ thể, ở phân khúc đất nền, tỷ lệ tiêu thụ giảm 76%, căn hộ giảm 71% và nhà phố giảm 66% so với sức mua thời điểm quý IV/2018.

Giá bán cao kỷ lục

Theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, tính đến đầu quý II/2019, Tp.HCM xuất hiện mức giá kỷ lục đối với dòng sản phẩm căn hộ gắn mác hạng sang và siêu sang. Đơn cử, mới đây một dự án căn hộ ven sông quận 1 được chào bán với giá 168-280 triệu/m2, cá biệt có vị trí chào giá gần 330 triệu/m2. Đây được xem là mức giá cao nhất từ trước đến nay. Không chỉ quận 1, nhiều dự án cao cấp tại khu vực quận 3, quận 4 đang có mức giá chào bán từ 60-80 triệu/m2 hiện tăng lên từ 95-150 triệu/m2 tùy vị trí.

Theo các chuyên gia, sở dĩ thị trường căn hộ ngày càng xuất hiện vùng giá bán cao ngất ngưởng, một phần là do chính quyền thành phố hạn chế cấp phép các dự án tại khu vực quận 1 và quận 3 trong giai đoạn 2018-2020. Điều này vô tình gây ra tình trạng khan hiếm hàng hóa tại vùng lõi trung tâm Sài Gòn, tạo thời cơ để một số doanh nghiệp, nhà đầu tư kích giá bất động sản lên cao.

Tình trạng kích giá còn có tác động lây lan đến các quận lân cận khu vực trung tâm, thậm chí là lan tới vùng ven Sài Gòn. Ở khu vực phía Đông Tp.HCM, giá căn hộ hiện tiệm cận mức thấp nhất là 22 triệu/m2 và cao nhất đã đạt đến 150 triệu/m2. Sự xuất hiện các dự án chung cư có giá từ 50-80 triệu/m2 ngày càng phổ biến, thay thế cho mức giá 30-40 triệu/m2 thời điểm cùng kỳ năm 2017. Giá căn hộ tại khu Tây rơi vào mức từ 21-55 triệu/m2, khu Nam có mức giá chênh lệch khá lớn giữa quận 7, Bình Chánh và Nhà Bè. Dự án chung cư bán giá thấp nhất tại khu Nam rơi vào khoảng 18 triệu/m2 tọa lạc ở huyện Bình Chánh và cao nhất là 96 triệu/m2 tại trung tâm quận 7. Riêng với khu Bắc, giá nhà dao động tầm 22-66 triệu/m2, đây là thị trường khá khan hiếm nguồn cung mới và chủ yếu giao dịch ở các dự án cũ.

Với thị trường đất nền, khu Đông vẫn dẫn đầu khi mức giá đất nền dự án bán cao nhất đạt 180 triệu/m2. Trung bình các nền đất tại khu Đông dao động từ 30-50 triệu/m2 với các dự án nhỏ và tầm 60-120 triệu/m2 với các lô đất trong các dự án quy mô lớn. Khu Tây có giá dao động tầm 25-80 triệu/m2 và khu Nam ở tầm giá từ 22-110 triệu/m2. Với nguồn cung sơ cấp hạn hẹp, giá căn hộ tại thị trường thứ cấp cũng đang nóng lên. Theo ghi nhận, nhiều dự án hoàn thiện đang rao bán lại tại khu Đông, khu Bắc có giá bán thứ cấp tăng từ 10-20% so với giá giao dịch thời điểm cuối năm 2018.

Nhìn nhận về xu hướng phát triển của thị trường căn hộ, ông Nguyễn Hoàng, GĐ Bộ phận Nghiên cứu & Phát triển DKRA Việt Nam cho biết, quá trình thẩm định pháp lý dự án tại Tp.HCM theo dự kiến sẽ bình thường trở lại vào giữa năm 2019, điều này đồng nghĩa nguồn cung căn hộ sẽ gia tăng trở lại. Dự kiến sẽ có 5.000-7.000 căn hộ mới chào bán ra thị trường, góp phần giúp nguồn cung và sức tiêu thụ của phân khúc này khởi sắc trở lại. Tuy nhiên với con số gần 11.000 căn của quý IV/2018, nguồn cung căn hộ quý II sẽ vẫn thấp hơn rất nhiều so với các năm trước. Căn hộ trung cấp và cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi tình trạng khan hiếm căn hộ bình dân sẽ tiếp tục kéo dài và ít cải thiện trong các quý tới đây.

(Enternews.vn)