Hàng loạt địa phương điều chỉnh bảng giá đất
Ngày 19.12.2019, Chính phủ ban hành Nghị định 69/2019 quy định về khung giá đất. Trên cơ sở này, các tỉnh sẽ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất áp dụng trong 5 năm từ 2020-2024. Theo tính toán, khung giá đất mới tăng khoảng 20% so với giai đoạn 2015-2019.
Đáng chú ý, ngay sau khi Thủ tướng ban hành khung giá đất mới, nhiều địa phương trên cả nước đã đồng loạt điều chỉnh bảng giá đất.
Cụ thể, tại Bình Dương, UBND tỉnh đã đưa ra bảng giá đất mới giai đoạn 2020 - 2024, được áp dụng từ ngày 1.1.2020. Theo đó, bảng giá các loại đất tỉnh Bình Dương tăng bình quân 18% so với bảng giá đất hiện hành. Trong đó, TP.Thủ Dầu Một có mức tăng bình quân 10%; thị xã Thuận An và Dĩ An tăng bình quân 5 - 30%; thị xã Bến Cát, thị xã Tân Uyên, huyện Bàu Bàng và huyện Bắc Tân Uyên tăng bình quân 5 - 20%; huyện Phú Giáo và Dầu Tiếng tăng bình quân 10%.
Trong khi đó, bảng giá đất tại tỉnh Đồng Nai áp dụng từ ngày 1.1.2020 cũng có biến động tăng rất cao so với bảng giá hiện hành. Giá đất tại các tuyến đường đô thị của tỉnh này đều tăng, mức tăng phổ biến từ 1,5 - 3 lần so với giá hiện hành. Đối với nhóm đất nông nghiệp, mức tăng cao nhất là các xã thuộc địa bàn huyện Trảng Bom (2,2 - 3 lần), huyện Thống Nhất (2,5 - 3 lần), huyện Xuân Lộc (3 - 4 lần), huyện Cẩm Mỹ (2,8 - 3,2 lần)…
Tương tự, Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng đã đề xuất phương án điều chỉnh tăng giá các loại đất định kỳ 5 năm (2020-2024). Cụ thể, có 3 nhóm đất chính gồm đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp và đất rừng cần điều chỉnh tăng giá từ 10 - 15% so với bảng giá hiện hành. Đối với đất ở khu vực đô thị được điều chỉnh tăng từ 1-2 lần tùy từng khu vực.
Còn tại TP.HCM, UBND TP.HCM mới đây đã quyết định giữ nguyên bảng giá đất năm 2019. Theo đó, giá đất cao nhất trên địa bàn TP.HCM thuộc các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Hàm Nghi (quận 1) là 162 triệu đồng/m2.
Giá nhà đất sẽ tăng vọt
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), khung giá đất, bảng giá đất mới tăng cao sẽ tác động đến 5 đối tượng.
Thứ nhất là tác động đến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp. Khung giá đất tăng, kéo theo bảng giá đất tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng theo. Điều đặc biệt là cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Việc này khiến cho Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.
Thứ hai là tác động đến giá nhà ở. Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước. Hiện nay, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.
Thứ ba là ảnh hưởng đến quy mô giao dịch của thị trường bất động sản. Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Điều này có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… Đồng thời, giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang “rất nóng” hiện nay, nhưng cũng có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
Thứ tư là tác động đến môi trường đầu tư. Nếu khung giá đất, bảng giá đất có mức giá đất quá cao, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án trên thị trường sơ cấp. Việc này tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.
Thứ năm, bảng giá đất tăng ảnh hưởng tới nguồn thu ngân sách. Biên độ tăng giá trong khung giá đất, bảng giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” dẫn đến giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước.
Phan Diệu