Sáng 14.12.2019, tại Hà Nội, báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức diễn đàn “Hành lang pháp lý cho thị trường condotel”.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 148 dự án condotel đến từ 52 chủ đầu tư tại nhiều tỉnh thành ven biển khắp cả nước. Dự kiến trong giai đoạn 2017 - 2019 có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ được tung ra thị trường.
Tuy nhiên, thị trường condotel đang phải đối mặt với 2 thách thức lớn: Thứ nhất là những cam kết về lợi nhuận ngày càng được các nhà phát triển địa ốc đưa ra con số hấp dẫn hơn. Thực tế sau 2-3 năm đi vào vận hành, bên cạnh các chủ đầu tư đang chật vật để duy trì việc chi trả cam kết lợi nhuận thì ở một số dự án đã xảy ra tình trạng "vỡ trận" như dự án Cocobay Đà Nẵng mới đây.
Thứ hai, hiện pháp luật chưa có quy định cụ thể về condotel, chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn căn hộ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các công trình này gặp vướng mắc về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất. Quy định về quản lý vận hành condotel còn thiếu đồng bộ khi chưa có quy định cụ thể.
TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính cho rằng với cam kết lợi nhuận 10-12% không cao nhưng mức lợi nhuận này quá tuyệt vời để quên đi các yếu tố như: chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp du lịch thế nào; trong tương lai, phải dự báo được tỷ lệ lấp đầy ra sao; chủ đầu tư có kinh nghiệm trong kinh doanh khách sạn hay bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng không?
Theo ông Hiếu, trong tất cả vấn đề của lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng du lịch thì tỷ lệ lấp đầy vô cùng quan trọng, nếu thấp sẽ không đạt được điểm hòa vốn chứ đừng nói sinh lời. Nhưng nhiều nhà đầu tư thứ cấp chỉ nhắm đến lợi nhuận chứ không có khả năng ngồi xem dự báo tài chính.
“Ngay cả một số chủ đầu tư sơ cấp cũng chỉ lạc quan đưa ra những dự báo rất tốt đẹp về doanh thu và lợi nhuận mà không dự báo được hay không muốn có dự báo về tỷ lệ lấp đầy mỗi tháng, mỗi năm và trong toàn bộ thời gian thực hiện kế hoạch tài chính”, ông Hiếu nói.
Về việc mức lợi nhuận 8-12% trên giá trị BĐS có quá hấp dẫn hay không, chuyên gia Hiếu cho rằng cần phải tính cả lãi vay mà chủ sở hữu phải trả cho ngân hàng mỗi tháng khi vay ngân hàng (thông thường 70-80% trên giá mua BĐS) và cả chi phí cơ hội (opportunity cost) là lợi nhuận mà chủ sở hữu sẽ mất đi khi không dùng số tiền sở hữu để gửi tiền vào ngân hàng hay đầu tư vào một loại hình đầu tư nào đó như chứng khoán hay vàng.
Hơn thế nữa mức lợi nhuận rất tùy thuộc vào tốc độ phát triển của ngành cũng như khả năng vận hành dự án hiệu quả của chủ đầu tư. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có cái nhìn dài hạn, có những phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thị trường. Các phương án tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng và rõ ràng để chủ đầu tư duy mức lợi nhuận kỳ vọng.
Chính vì thế, ông Hiếu nhận định, không có một chuẩn mực nào về tỷ lệ lợi nhuận khi đầu tư vào condotel. Tuy nhiên, có một nguyên tắc bất biến trong đầu tư là đầu tư càng rủi ro thì mức lợi nhuận càng cao. Ở chiều ngược lại, một món đầu tư đưa ra mức lợi nhuận quá hấp dẫn đều là những món đầu tư nhiều rủi ro, và phải dùng mức lợi nhuận hấp dẫn để câu khách hàng.
Theo ông Hiếu, việc này nảy sinh ra nhiều rủi ro. Với ngân hàng thì nhận condotel là tài sản thế chấp có rủi ro vì vấn đề pháp lý chưa rõ ràng. Nếu phải thanh lý tài sản này thì có thê gặp vấn đề về chuyển nhượng vì loại hình BĐS này chưa đươc pháp luật quy định rõ ràng.
Với chủ đầu tư (nhà đầu tư sơ cấp) thì ôm một khối tài sản khổng lồ này mà tính pháp lý chưa rõ rệt thì cũng rất mạo hiểm. Riêng với nhà đầu tư thứ cấp thì thật sự quá rủi ro khi họ đầu tư vào một sản phẩm không rõ ràng mà chưa được pháp luật bảo hộ.
Bình luận về vụ Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận”, bà Trần Thị Mỹ Lộc, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh Công ty cổ phần Vinhomes nhận định mấu chốt của vấn đề ở đây chính là cam kết lợi nhuận quá lớn, vượt quá khả năng vận hành và khai khác kinh doanh thực tế làm cơ sở cho việc thanh toán và chi trả cam kết của chủ đầu tư.
“Trong trường hợp chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành và quản lý khách sạn như InterContinental thì chi phí chính thức này đã lên tới 3 - 4%. Chủ đầu tư chỉ có thể chi trả 5 - 6% cho các khách hàng mua condotel và con số 10% sẽ là không thật”, bà Lộc nói.
Tuy nhiên, bà Lộc cũng lưu ý rằng trong trường hợp với các chủ đầu tư có năng lực kinh nghiệm quản lý tự thân, hệ thống kinh doanh và khách hàng sẵn có, dự án có nhiều lợi thế đặc biệt thì mức cam kết lợi nhuận 10% là hợp lý.
“Cam kết lợi nhuận thực tế là khoản cam kết của chủ đầu tư về khả năng vận hành và khai thác kinh doanh trong 3-5 năm đầu tiên để khách hàng an tâm về năng lực kinh doanh. Với đặc thù riêng biệt, sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có thể chưa đạt ngay kết quả kinh doanh như kỳ vọng trong vòng 3-5 năm đầu”, bà Lộc nói và cho rằng dư luận cần có đánh giá đúng đắn để trả thị trường về đúng quỹ đạo phát triển như tiềm năng vốn có của nó.
Vị phó tổng giám đốc của Vinhomes khuyến nghị nhà đầu tư không nên chạy theo các con số về tỷ lệ cam kết, số đêm nghỉ... bởi bản chất của đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là lợi nhuận lâu dài, tài sản được vận hành khai thác kinh doanh hiệu quả, được bảo trì bảo dưỡng theo đúng tiêu chuẩn ban đầu và giá trị gia tăng theo sự phát triển tất yếu của bất động sản nghỉ dưỡng và ngành dịch vụ du lịch. Đây mới chính là cam kết lâu dài và bền vững nhất.
Lam Thanh