(HNM) - Khi nguồn cung sản phẩm được sở hữu lâu dài như căn hộ, nhà phố, biệt thự... không đủ đáp ứng nhu cầu để ở và đầu tư, thì bất động sản có thời hạn đang là sự lựa chọn của không ít người. Mặc dù được đánh giá còn nhiều tiềm năng phát triển, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, khung pháp lý chưa rõ ràng là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư còn lấn cấn...
Căn hộ nghỉ dưỡng tại các thành phố ven biển thu hút nhà đầu tư.
Xu thế đầu tư bất động sản có thời hạn
Ông Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tâm lý chung của đa số người Việt Nam là “ăn chắc, mặc bền”, nên người dân thích quản lý, sở hữu nhà cửa, đất đai... lâu dài, vĩnh viễn.
Tuy nhiên, trong bối cảnh quyền sử dụng bất động sản lâu dài không đáp ứng đủ nhu cầu cho thị trường, thì bất động sản có thời hạn như căn hộ nghỉ dưỡng (condotel), biệt thự nghỉ dưỡng (villa resort)... đang được các nhà đầu tư quan tâm ngày một nhiều hơn. Đây là dòng công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ; chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trong thời gian nhất định.
Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam (thuộc Tập đoàn Đầu tư và Dịch vụ bất động sản thương mại Mỹ) cho biết, theo kết quả khảo sát sơ bộ, đang có sự chuyển đổi khá lớn về tỷ lệ đầu tư bất động sản và nhu cầu thực mua nhà để ở. Cụ thể, từ năm 2014 đến năm 2016, số người mua để đầu tư chiếm khoảng 65% so với 35% chỉ để ở.
Từ năm 2017 đến nay, nhu cầu người mua để ở tăng lên đến 45%. Song, số lượng sản phẩm cung ra thị trường vẫn ít hơn so với nhu cầu thực tế; mua để đầu tư bắt đầu có ít lựa chọn hơn. Do đó, sản phẩm thay thế là bất động sản có thời hạn đã nhận được sự quan tâm của người mua.
Theo ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Netland, không nhất thiết sở hữu bất động sản lâu dài mới là có lợi nhất. Bởi, trên thực tế, bất động sản có thời hạn cũng cho lợi nhuận tốt khi nhiều dự án có một số lợi thế về giá, khả năng cho thuê tốt.
Theo số liệu của CBRE Việt Nam, trong 4 năm qua (từ năm 2015 đến năm 2019), tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, thị trường condotel tăng trưởng 100%; năm sau tăng trưởng gấp đôi, gấp ba năm trước. Cá biệt có dự án ở vị trí tốt, lượng nhận đặt chỗ cao hơn số lượng chào ra.
“Các sản phẩm condotel, villa resort, nhà phố thương mại (shoptel) ở nhiều dự án phức hợp tại Phú Quốc, Nha Trang, người mua chủ yếu để đầu tư. Mặc dù chỉ được sở hữu có thời hạn, song do lợi nhuận cho thuê cao hơn đầu tư căn hộ trong thành phố, nên người mua vẫn xuống tiền để kiếm lợi nhuận” - bà Dương Thùy Dung chia sẻ.
Quan trọng là khung pháp lý
Sở hữu có thời hạn với những dòng sản phẩm trên không phải là điều mới trên thế giới.
Bà Dương Thùy Dung cho biết, nhiều quốc gia tồn tại cả dòng sản phẩm bất động sản lâu dài và bất động sản có thời hạn. Nhưng, có hơn 70 quốc gia trên thế giới quy định căn hộ để bán là bất động sản có thời hạn. Điểm cốt lõi là các quốc gia này đều đưa ra ưu đãi rất rõ để khuyến khích người mua: Thuế chuyển nhượng thấp hơn bất động sản lâu dài; giá thành rẻ hơn 10-20%. Tại Việt Nam, tiềm năng của bất động sản có thời hạn còn rất lớn. Vì vậy, cơ quan quản lý cần làm rõ từ khung pháp lý, thuế, giá... để khuyến khích sở hữu căn hộ có thời hạn.
Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Netland Nguyễn Hữu Quang cho biết: "Tâm lý chung của người Việt Nam về condotel, hay những sản phẩm bất động sản có thời hạn còn e dè, nhưng mấy năm nay tôi vẫn đầu tư. Hiện tại, tính pháp lý về dòng sản phẩm này chưa rõ ràng. Tôi băn khoăn về việc, sau thời hạn ban đầu có được gia hạn không? Gia hạn thì được bao nhiêu năm? Vấn đề nữa là nhà đầu tư quan tâm đến khả năng sinh lời và những cam kết của chủ đầu tư. Nếu giải quyết được 2 vấn đề này thì bất động sản có thời hạn sẽ hấp dẫn hơn với nhà đầu tư".
Liên quan đến vấn đề pháp lý với bất động sản có thời hạn, ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đưa ý kiến: “Chúng ta nói đến chuyện pháp lý của condotel là 50 năm, nhưng nhà đầu tư condotel sẽ được Nhà nước cấp sổ đỏ 50 năm, hay chỉ ký hợp đồng với chủ đầu tư 50 năm? Hiện tại, vấn đề này được mỗi địa phương vận dụng khác nhau nên ảnh hưởng nhiều đến thị trường. Do đó, điều quan trọng hiện nay là khung pháp lý với sản phẩm này phải rõ ràng để bảo vệ quyền lợi cho người dân”.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam, hiện còn nhiều vấn đề liên quan đến condotel mà chưa có văn bản hướng dẫn, điều chỉnh cụ thể: Chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật, chỉ tiêu dân số, quy định liên quan đến kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng, vấn đề bảo trì...
Về khung pháp lý cho loại hình bất động sản này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, tại Chỉ thị 11/CT-TTg ngày 23-4-2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng,...
Vì thế, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để sửa đổi các quy định của Thông tư 02/TT-BXD ngày 15-2-2016 về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, các quy chuẩn về xây dựng; quy chế quản lý, kinh doanh condotel, văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn...; dự kiến cuối năm 2019 sẽ ban hành.