Giá đất vùng ven Hà Nội đến 100 triệu đồng/m2 có bất thường?

Lô đất trúng đấu giá cao gấp 8 lần giá khởi điểm

Cuối tuần qua, khoảng 1.600 người đã tham gia phiên đấu giá để sở hữu 68 lô đất giữa "đồng không, mông quạnh" tại xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Kết quả đã tạo ra một "kỷ lục mới" cho giá đất ở ngoại thành Thủ đô - khi giá trúng đấu giá dao động từ 55 - 100 triệu đồng/m2, gấp từ 6 - 8 lần giá khởi điểm tùy vị trí, gây "sốt" cho giới đầu tư.

Đáng chú ý là ngay sau phiên đấu giá trên, nhiều lô đất lập tức đã được bán lại với giá chênh lệch từ 300 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau 3 ngày "thổi giá" nhưng không bắt được "sóng" nhà đầu tư, phần lớn các lô đất đấu giá đã được những người đầu cơ, môi giới bất động sản "ngả bài" hạ giá bán chênh xuống còn 90 triệu đồng đến 200 triệu đồng/lô đất.

Những lô đất ở Thanh Oai (Hà Nội) được đấu giá lên đến hàng trăm triệu đồng/m2.

Trên thực tế, giá rao bán đất nền tại xã Thanh Cao đã có xu hướng đi lên trong những năm qua. Giá rao bán đất trung bình ở địa phương này tăng khoảng 80% trong vòng 4 năm qua, từ mức phổ biến là 15 triệu đồng/m2 năm 2020 lên mức 27 triệu đồng/m2 năm 2024. Như vậy, mức giá trúng đấu giá từ 63 - 100 triệu đồng/m2 cho những lô đất tại xã Thanh Cao trong phiên đấu giá ngày 10/8 cao hơn gấp 2,3 - 3,7 lần.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho rằng mức giá trúng đấu giá lên tới 100 triệu đồng/m2 đã phản ánh "sức nóng" của thị trường đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội. Tuy vậy, xét về giá trị thì mức giá quá cao vì hạ tầng xã hội xung quanh khu đấu giá lại hạn chế.

Cũng theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm có thể gây xáo trộn và tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản, làm cho nguồn lực không phân bổ theo đúng mong muốn của cơ quan quản lý. Lý do thổi giá đất lên cao có thể đến từ nhiều mục đích. Trong đó không ngoại trừ lợi dụng vào việc đấu giá để trả giá cao nhằm mục đích thổi giá khu vực xung quanh, tạo nên mức giá quá cao so với mặt bằng chung của thị trường.

Sau khi ôm đất trước đó thì họ hét giá để tạo mặt bằng mới nhằm đem bán các khu đất xung quanh đã đầu tư để thu lời. Do vậy khả năng bỏ cọc là có thể xảy ra. Điều quan trọng sau phiên đấu giá là công tác hậu kiểm, giám sát chặt chẽ nếu phát sinh dấu hiệu vi phạm có thể xử lý các cá nhân, tổ chức để đảm bảo những phiên đấu giá được minh bạch và đạt được mục tiêu.

Việc kỳ vọng sự phát triển, giá đất tăng chỉ là "hội chứng đám đông" tại phiên đấu giá đất. Nhìn vào sự phát triển của quận Tây Hồ là một minh chứng rõ nhất, sau hơn 20 năm, hàng loạt hạ tầng và đường giao thông được phát triển xây dựng, khu vực đất tại quận Tây Hồ mới lên mức giá 120 -200 triệu đồng/m2. Với huyện Thanh Oai quá trình này sẽ còn kéo dài.

Cách nào chặn thổi giá quá cao so với giá thị trường?

Thổi giá đất trong các phiên đấu giá không phải là chiêu mới. Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, người trả giá rất cao có thể đã sở hữu một lượng đất đủ lớn xung quanh đó; và vì thế, khi họ trúng thầu với giá cao sẽ đẩy giá đất khu vực này lên cao. Từ đó họ sẽ bán các lô đất mà họ đang sở hữu với giá cao hơn nhiều so với lúc họ mua. Lúc này, lợi ích từ những lô đất đã bán được sẽ lớn hơn nhiều lần so với tiền cọc mà họ mất khi tham gia đấu thầu.

Thứ hai, cũng có thể xuất phát từ việc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư với nhau. Tức là họ cố tình thổi giá thật cao để cho "đối thủ" của mình không thể mua được mảnh đất đó. Dẫn tới làm lỡ nhịp tính toán cũng như quy hoạch đất của các doanh nghiệp đang cạnh tranh và trong trường hợp này cũng làm cho thị trường bất động sản bị nhiễu loạn.

Thứ ba, việc thổi giá lên cao cũng có thể nhằm mục đích để từ giá bất động sản này tác động tới giá bất động sản ở khu vực khác mà họ đang lấy làm tải sản đảm bảo nguồn vốn vay ở các tổ chức tài chính tín dụng tăng cao, từ đó vay được khoản vay lớn hơn.

Ngoài ra còn một số nguyên nhân khác như tạo ra "cú sốc" đánh bóng tên tuổi hay tạo ra chiêu "marketing" để làm cho các nhà đầu tư nghĩ rằng họ có năng lực tài chính tốt, khả năng thực thi, cạnh tranh cao để dành các khu đất có giá trị lớn, từ đó làm cho các hoạt động và đấu giá trở nên phức tạp

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, người mua hiện tại đã có sự tìm hiểu, cân nhắc rất kĩ trước khi mua. Nếu giá quá cao so với thực tế thì thị trường sẽ tự điều chỉnh. Điều này có thể nhìn thấy từ diễn biến "hạ giá" chênh nhanh chóng tại Thanh Oai.

Quốc hội vừa chính thức thông qua đề xuất của Chính phủ về việc cho phép Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm trước 5 tháng kể từ ngày 1/8/2024. Sau thời điểm này, công tác xác định giá đất - điểm nghẽn lớn nhất đối với thị trường giao dịch đất đai - được kỳ vọng sẽ bước sang trang mới.

Việc đầu cơ đẩy giá thổi giá như giai đoạn trước thì ở thời điểm này sẽ khó có hiệu quả. Chúng ta cũng đã biết 3 luật vừa ban hành đều có những nội hàm quy định khá chặt chẽ trong việc kiểm soát thị trường sẽ khó lôi kéo được cộng đồng tham gia.

Các chuyên gia cũng kỳ vọng, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản mới, có hiệu lực từ đầu năm 2025, sẽ giúp ngăn tình trạng bỏ cọc, làm giá các cuộc đấu giá. Theo quy định mới, người bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá đối với loại tài sản đó trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm.

Tô Hội