Tính đến tháng 4.2019, dân số TP.HCM xấp xỉ 8,9 triệu người thường trú (bao gồm cả người có đăng ký tạm trú trên 6 tháng). So với dân số năm 2009 có 7,2 triệu người, dân số thành phố đã tăng 1,8 triệu người, trung bình tăng 183.000 người/năm trong 10 năm gần đây.
Hiện nay, xu thế dịch chuyển dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và chuyển dịch cơ sở sản xuất công nghiệp vào Việt Nam ngày càng gia tăng. Dự báo số lượng công nhân, người nước ngoài lưu trú dài hạn cũng sẽ tăng lên trong thời gian tới.
Tuy nhiên, khảo sát của Sở Xây dựng cho thấy, TP.HCM đang có khoảng 476.158 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân. Chưa kể, số lượng công nhân làm việc trong các doanh nghiệp FDI là 194.757 người; 100.000 người nước ngoài; hơn 500.000 sinh viên đại học, cao đẳng cũng có nhu cầu tìm nhà ở. Điều này cho thấy, nhu cầu nhà ở thương mại, nhà ở vừa túi tiền là rất lớn. Đặc biệt, việc gia tăng dân số nhanh trong khi quỹ đất của TP.HCM ngày càng bị thu hẹp.
Trước tình trạng này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất các mô hình phát triển nhà ở đáp ứng tình trạng gia tăng dân số 1 triệu người sau mỗi 5 năm của TP.HCM.
Theo đó, HoREA đề xuất mô hình phát triển các dự án nhà ở nằm trong các khu đô thị vệ tinh, như khu đô thị mới Nam Sài Gòn (khoảng 2.600ha với hạt nhân là khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng gần 500ha; khu đô thị mới Him Lam 58ha; khu đô thị mới Dragon City 65ha; khu dân cư Nam Long 31ha); khu đô thị - cảng biển Hiệp Phước (khoảng 3.600ha); khu đô thị Tây Bắc (khoảng 6.000ha)...
Tiếp đó là mô hình phát triển các dự án khu dân cư quy mô lớn (mỗi dự án nên có diện tích khoảng trên dưới 50ha) tại các quận ven và huyện ngoại thành, tạo điều kiện để các tầng lớp dân cư sống cùng nhau, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ và tạo được một số công ăn việc làm tại chỗ. Đồng thời, hình thành các khu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.
Cạnh đó, có thể tập trung vào các mô hình, như: chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị cũ; mô hình phát triển các dự án, khu nhà ở quy mô vừa và nhỏ; mô hình nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội; mô hình hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở; mô hình cho thuê nhà của hộ gia đình, cá nhân. Hay mô hình phát triển các điểm dân cư nông thôn; mô hình văn phòng - lưu trú (officetel), căn hộ dịch vụ (serviced apartment), căn hộ du lịch (condotel), cửa hàng - lưu trú (shophouse); mô hình phát triển các dự án khu dân cư quy mô lớn tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh TP.HCM...
Ngoài các mô hình đáp ứng nhu cầu nhà ở trong tình trạng gia tăng dân số, HoREA cũng nhấn mạnh 5 huyện vùng ven sẽ là miền đất hứa khi có quỹ đất đủ sức đáp ứng được nhu cầu nhà ở ngày càng cao tại TP.HCM.
Cụ thể, 5 huyện Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh và Cần Giờ đứng trước bài toán phát triển mô hình dân cư nông thôn theo hướng đô thị hóa, trên cơ sở xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng giao thông kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
Theo HoREA, huyện Củ Chi có di tích địa đạo Củ Chi là lợi thế đặc biệt và có nhiều khu công nghiệp. Huyện Hóc Môn có lợi thế tương tự huyện Củ Chi với mảng xanh lớn, thuận lợi phát triển các cụm dân cư và công trình xanh.
Trong khi đó, huyện Cần Giờ có tiềm năng xây dựng cụm dân cư mới nhờ có khu dự trữ sinh quyển thế giới Rừng Sác, di tích lịch sử Đoàn 10 Rừng Sác, khu đô thị lấn biển và dự án cầu Cần Giờ.
Nằm tiếp giáp quận 7, huyện Nhà Bè có lợi thế nhờ kết nối nhanh với khu đô thị Phú Mỹ Hưng và có khu đô thị - cảng biển Hiệp Phước. Huyện Bình Chánh có lợi thế về đầu mối kết nối giao thông, chợ đầu mối, bệnh viện tuyến cuối, có dân số lên đến 705.508 người, cao hơn nhiều quận nội thành. Đặc biệt, Bình Chánh đã có nhiều xã có tốc độ đô thị hóa rất cao như Bình Hưng, Phong Phú, Tân Túc, Bình Chánh.
Để thực hiện tốt mô hình cụm dân cư nông thôn đô thị hóa, HoREA khuyến nghị các huyện cần quản lý chặt chẽ việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tránh bị biến tướng thành nhà có nhiều phòng cho thuê, thậm chí biến thành chung cư mini gây mất an toàn. Song song đó, ứng dụng chia sẻ phòng thuê (điển hình là mô hình Airbnb) cũng đặt ra thách thức mới cho chính quyền địa phương trong công tác quản lý nhà nước về nhà ở.
Phan Diệu