Nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục
Theo JLL Việt Nam, trong quý 2/2019, lượng mở bán căn hộ chỉ đạt hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp kỷ lục kể khi thị trường hồi phục từ năm 2014. Nguyên nhân chủ yếu là thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.
Mặc dù nguồn cung giảm nhưng hơn 4.300 căn vẫn được tiêu thụ trong quý 2, tương đương lượng bán quý trước. Vì vậy, tỷ lệ bán tốt được ghi nhận trên tất cả các phân khúc, trong đó những dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-2.000 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất.
Người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ căn hộ cao cấp sang nhà phố, biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương. Do thiếu hụt nguồn cung mới, người mua để ở đang có xu hướng tìm nguồn hàng tốt ở thị trường thứ cấp nhiều hơn.
Đáng chú ý, trong quý 2/2019, giá bán căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới. Cụ thể, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% so với năm trước.
Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% so với cùng kỳ năm ngoái, ở mức 4.569 USD/m2 nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm. Giá bán tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 6% , ghi nhận sự cải thiện giá khá tốt trên toàn bộ các phân khúc.
Thời gian tới, do chính sách của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, JLL cho rằng nguồn cung tương lai dự kiến giảm mạnh. Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 18.000 – 28.000 căn, trong đó con số thực tế sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược ra hàng của dự án quy mô lớn là Vinhomes Grand Park. Mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực, đặc biệt ở các dự án bình dân và trung cấp.
Giá bán tăng mạnh từng phân khúc
Ở thị trường nhà liền thổ, do thiếu hụt nguồn cung nên người mua nhà đang phải cạnh tranh để mua được những sản phẩm chất lượng tốt, giá phải chăng.
Trong quý 2/2019, nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu như Simcity, Vạn Phúc City và City Land Park Hill… giúp lượng mở bán mới đạt 632 căn. Còn lượng bán phân khúc này đạt 772 căn, cao hơn 22% so với lượng mở bán mới.
Đặc biệt, tỷ lệ giữa số người đặt chỗ gấp 3 lần lượng hàng thực ở các dự án nhà liên kế và nhà phố thương mại có khoảng giá từ 170.000 - 250.000 USD/căn (tương đương 4-6 tỉ đồng/căn). Nhu cầu phân khúc nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao, xuất phát từ cả nhu cầu mua để ở và cho thuê.
Tương tự như thị trường căn hộ, nguồn cung hạn chế tại thị trường nhà liền thổ bán đến từ việc trì hoãn trong quy trình xin giấy phép xây dựng và việc chuẩn bị các thủ tục cần thiết để đủ điều kiện mở bán của các chủ đầu tư.
Giá bán nhà liền thổ cũng tiếp tục tăng mạnh. Giá bán sơ cấp trong quý 2/2019 đạt 4.034 USD/m2 đất, tăng 18,7% so với năm trước, chủ yếu nhờ sự tham gia của dòng sản phẩm nhà liên kế và nhà phố thương mại mới chào bán. Dòng sản phẩm này có mức giá cao hơn trung bình do phần lớn các dự án tọa lạc ở các khu vực đã có cộng đồng sinh sống ổn định. Giá bán biệt thự ghi nhận ở mức 3.729 USD/m2 đất, duy trì ổn định theo quý.
JLL dự báo thời gian tới, lượng mở bán trong năm có thể biến động khá mạnh do những rủi ro chính sách khó tiên đoán liên quan đến quy trình cấp giấy phép xây dựng. Lượng mở bán của thị trường nhà liền thổ dự kiến khoảng từ 2.200- 3.300 căn trong năm 2019, giảm 29 % so với dự đoán trước đây. Nhờ tâm lý người mua tốt, phần lớn các dự án hiện hữu dự kiến sẽ tăng giá, đặc biệt ở phân khúc trung cấp.
Phan Diệu