Thực trạng tranh chấp gay gắt giữa các bên về quỹ bảo trì chung cư khiến các nhà quản lý phải đặt lại bài toán thu sao cho phù hợp.

Mới đây, trong một hội nghị của Bộ Xây dựng về công tác vận hành, sử dụng, quản lý nhà chung cư, Sở Xây dựng TP.HCM đã kiến nghị Bộ về khoản đóng 2% kinh phí bảo trì chung cư (PBT).

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM, nhận định 2% PBT chung cư là cần thiết nhưng cần xem xét thời điểm và hình thức thu như thế nào cho phù hợp, tránh phát sinh những mâu thuẫn phức tạp. Đồng thời, khắc phục được những bất cập liên quan xung quanh việc đóng khoản phí này.

Nhiều bất cập phát sinh từ phí bảo trì

. Phóng viên: Thưa ông, có thông tin cho rằng Sở Xây dựng đề xuất bỏ 2% PBT chung cư, ông xác nhận gì về thông tin này?

+ Ông Nguyễn Thanh Hải: Xin được nói rõ Sở không đề xuất bỏ mà là kiến nghị Bộ xem xét cách thức, thời điểm thu thế nào cho phù hợp. Chắc chắn là mọi chung cư đi vào hoạt động, đến một thời gian nào đó đều phải bảo trì để đảm bảo chất lượng công trình. Do vậy, PBT là khoản phí bắt buộc, không thể nói là bỏ hẳn.

. Luật Nhà ở đã có hiệu lực được bốn năm, hiện có những bất cập nào liên quan đến việc thu PBT chung cư trên địa bàn TP.HCM?

+ Theo quy định hiện hành, 2% PBT sẽ được thu ngay khi chủ đầu tư (CĐT) bán căn hộ. Sau đó CĐT sẽ bỏ tiền vào một tài khoản riêng, khi hội nghị nhà chung cư bầu ra ban quản trị (BQT) thì chuyển giao tài sản này sang cho BQT chung cư.

Trên thực tế, khoản thu này tại các chung cư là không hề nhỏ, có chung cư lên đến 60-70 tỉ đồng. Mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong quá trình thu và quản lý khoản phí này đã diễn ra khá nhiều trên cả nước cũng như tại TP.HCM. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên cả nước, đặc biệt là tại các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM tranh chấp này chiếm 36% trong các vấn đề tranh chấp tại chung cư.

Có trường hợp CĐT không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đủ PBT hoặc không thống nhất được mức bàn giao với BQT. Việc này đã dẫn đến tranh chấp phức tạp giữa CĐT và BQT, ảnh hưởng đến cư dân sống trong chung cư.

Thực tế, một dự án chung cư được bán trong nhiều thời kỳ, nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn tương ứng với một giá bán khác nhau, những căn hộ khác nhau lại có giá khác nhau. CĐT không thông tin, BQT không đủ chuyên môn nghiệp vụ đi kiểm tra từng căn hộ, sổ sách, kế toán thì rất khó để lấy lại chính xác số tiền tương ứng 2%.

Cũng có trường hợp hết thời gian bảo hành, CĐT dùng PBT thực hiện bảo trì nhưng khi bàn giao cho BQT lại không công khai, minh bạch nên không quyết toán được.

Chia nhỏ để thu, dễ thở cho người mua nhà

. Nếu không thu khoản phí này từ đầu, khi chung cư có sự cố mà cư dân không chịu đóng PBT thì xử lý thế nào? Như vậy có phải chuyển từ dạng tranh chấp này sang dạng tranh chấp khác không?

+ PBT bắt đầu được sử dụng khi chung cư hết thời gian bảo hành chứ không phải sử dụng ngay từ đầu. Khoản phí này thường cũng chỉ sử dụng trong 5-10 năm là hết. Sau đó cư dân phải tiếp tục nộp phí. Do vậy, không nhất thiết phải thu ngay từ đầu.

Khảo sát ở nhiều nơi, nước ngoài cũng có nơi chia nhỏ khoản này ra thu hằng tháng, hằng quý cùng với phí quản lý. Khi kinh phí vận hành sử dụng hết, số dư ra sẽ lập quỹ để bảo trì.

Cách làm này sẽ ít tranh chấp mà người mua nhà cũng dễ thở hơn. Tuy nhiên, việc thu phí sau phải đi kèm với việc quy định chế tài nghiêm trường hợp cố tình không đóng PBT và phải tuyên truyền để nâng cao ý thức cộng đồng trong cư dân.

Đề xuất này đang được Bộ Xây dựng nghiên cứu. Bộ Xây dựng và Ủy ban Tư pháp Quốc hội cho hay có sửa luật hay không cần phải có thêm thời gian. Tới đây, ủy ban sẽ có khảo sát các chung cư tại TP.HCM.

. Có tình trạng vì các BQT chung cư chưa có con dấu nên CĐT không bàn giao quỹ bảo trì hoặc ngược lại, có bàn giao nhưng BQT không dám nhận. Sở có đề xuất nào để giải quyết vướng mắc này?

+ Đây cũng là một vướng mắc kéo dài. Tuy nhiên, giữa tháng 1-2019 vừa qua, Bộ Công an đã có văn bản hướng dẫn TP.HCM thực hiện. Công an TP cũng đã có văn bản hướng dẫn cho quận, huyện thực hiện rồi nên vướng mắc này đã chính thức được tháo gỡ.

. Xin cám ơn ông.

Phí bảo trì được dùng vào việc gì?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 109 Luật Nhà ở 2014, PBT chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý, vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

Các hạng mục được sử dụng PBT được quy định tại Điều 34 của quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD. Cụ thể;

- Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

- Bảo trì khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, gas, hệ thống thông tin liên lạc, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa...

- Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư…

- Bảo trì các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

(Pháp luật Tp Hồ Chí Minh)