Kể từ khi Nghị định 20/2017/NĐ-CP quy định về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết ra đời khiến không ít doanh nghiệp bất động sản trở nên “khó thở”.

Vào thời điểm 2013, Keangnam Vina, chủ đầu tư của tòa nhà cao nhất Việt Nam lúc bấy giờ - Keangnam Landmark Tower (Hà Nội) đã báo lỗ liên tục sau 5 năm vào Việt Nam. Thậm chí, năm 2011, khi toà nhà Keangnam đi vào vận hành, doanh thu của công ty này lên tới hơn 5.000 tỷ đồng thì điệp khúc lỗ vẫn tái diễn.

Tuy nhiên hành vi chuyển giá mãi mới được phát hiện thông qua sự kiện Keangnam Vina dọa cắt điện, cắt thang máy của cư dân, rồi tuyên bố sẽ trả lại tòa nhà cho TP. Hà Nội vì… lỗ, trước áp lực đó, Keangnam Vina bị đưa vào tầm ngắm của cơ quan thuế. Từ đây, những mánh lới chuyển giá của chủ đầu tư tòa nhà cao nhất Việt Nam thời bấy giờ lần lượt được phơi bày.

Ban đầu chỉ thiết kế hơn 40 tầng nhưng sau đó, đã được điều chỉnh nâng lên thành 72 tầng. Năm 2008, căn hộ tại đây được rao bán với mức giá mức cao kỷ lục, tới tận 3.000 USD/m2, tức khoảng 60 - 80 triệu đồng/m2 theo tỷ giá USD. Mỗi căn hộ tại đây được bán với giá 5 - 6 tỷ đồng, có căn tới 7 - 8 tỷ đồng! Trong 2 lĩnh vực kinh doanh thì lĩnh vực bán căn hộ cao cấp đã lãi lớn. Do đó, đoàn thanh tra xác định, chi phí giá vốn xây dựng cho khu căn hộ này chỉ chiếm 33% trong tổng gói giá trị hợp đồng EPC trên. Doanh thu bán căn hộ khoảng 3.500 tỷ đồng. Vì vậy, Keangnam Vina bị truy thu thuế thu nhập doanh nghiệp cho mảng kinh doanh bán căn hộ là 95,2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến tận bây giờ Keangnam Vina vẫn chỉ là một trong số ít doanh nghiệp ngoại mà phía ngành Thuế “sờ tận tay, day tận trán”, và vẫn còn đó những doanh nghiệp nằm trong diện nghi ngờ chuyển giá mà ngành thuế vẫn chưa đụng vào.

Nghị định 20 với việc khống chế lãi vay không vượt quá 20% được đặt ra nhằm khiến doanh nghiệp FDI không thể sắp đặt việc tăng lãi vay dẫn tới tăng chi phí giảm lợi nhuận nhằm trốn thuế. Tuy nhiên, thực tế, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với tình trạng tiền thuế tăng đột biến. Bởi lẽ, điều khoản này khống chế các doanh nghiệp không thể tăng chi phí lãi vay lên. Và khi bị khống chế như thế, doanh nghiệp sẽ bị cắt giảm chi phí lãi vay, đồng nghĩa với việc thuế phải nộp sẽ tăng lên theo.

Bên cạnh đó, khi hạch toán thuế theo Nghị định 20, chi phí lãi vay của doanh nghiệp bất động sản sẽ bị tính thành 2 lần. Có thể hiểu đơn giản, doanh nghiệp mẹ vay vốn từ ngân hàng thương mại với lãi suất x%. Sau đó, doanh nghiệp mẹ chuyển lại cho công ty con vay với lãi suất x’%. Với quy định từ Nghị định 20, phần chi phí lãi vay vượt trần sẽ bị tính thuế 2 lần tại 2 công ty trong khi thực tế chỉ có công ty con đang sử dụng nguồn vốn này cho hoạt động kinh doanh.

Nhìn nhận khách quan, để phát triển dự án, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản chủ yếu đến từ việc vay vốn các tổ chức tín dụng, các ngân hàng thương mại. Đặc thù của lĩnh vực này còn là giá trị vốn hóa cao nên khoản chi phí lãi vay rất lớn, chiếm tới 70% vốn vay ngân hàng/dự án. Cộng thêm việc thắt chặt tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước, lãi suất tăng cao dẫn tới doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với tình trạng “khó chồng khó”.

Ngoài ra, Nghị định 20 áp dụng cho các doanh nghiệp có giao dịch liên kết. Như vậy, các doanh nghiệp hoạt động độc lập (không hình thành công ty con hoặc là công ty mẹ - con độc lập) lại không nằm trong danh sách chịu áp lực từ các quy định này. Điều này vô tình tạo ra một sân chơi thiếu công bằng giữa các doanh nghiệp.

Ở thời điểm khi các doanh nghiệp nước ngoài đang đổ bộ vào Việt Nam hình thành một cuộc chơi mà sức cạnh tranh vô cùng gay gắt thì Nghị định 20 đã trở thành rào cản “trói chân” doanh nghiệp bất động sản trước ngưỡng cửa mở rộng và phát triển. Việc vội vàng áp trần lãi vay chưa giáng được "đòn chí mạng" vào doanh nghiệp ngoại chuyên chuyển giá mà chỉ làm khó người nhà – doanh nghiệp nội.

(Diễn đàn doanh nghiệp)