Dự án không nhiều, mức giá được cho là khá cao, nhưng nhà đầu tư và chuyên gia bất động sản lại lạc quan và kỳ vọng vào thị trường này, bởi cơ sở hạ tầng phát triển, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu Việt Nam và sự đổ bộ của giới nhà giàu nước ngoài về đây tạo cho thị trường một cơ hội lớn trong thời gian tới.
Thị trường khát hàng, tăng giá
Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, 9 tháng năm 2019, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục xu thế sụt giảm. Trong đó, thị trường bất động sản trung tâm thành phố được cho là nơi cực khan hiếm vì nhu cầu sở hữu nhà ở khá cao.
The Grand Manhattan, một trong những dự án hiếm hoi tại quận 1 ra mắt thị trường cuối 2018 và luôn tạo “sốt” mỗi đợt ra hàng.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D, Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam cho rằng, bất động sản trung tâm thành phố Hồ Chí Minh có nguồn cung rất hạn chế, quỹ đất cũng không còn nhiều so với các nơi khác như quận 2, khu Nam, khu Tây.
Đồng thời, chủ trương của thành phố Hồ Chí Minh lại hạn chế cấp phép các dự án nhà ở mới tại quận trung tâm nhằm tránh các áp lực dân số liên quan đến giao thông cũng như hạ tầng đô thị khác. Chính vì sự khan hiếm nên các dự án ở các quận trung tâm thường là căn hộ cao cấp hạng sang, văn phòng thương mại… để tận dụng tối đa giá trị của quỹ đất ở trung tâm.
“Giá bất động sản trung tâm thành phố Hồ Chí Minh liên tục tăng và sẽ có mức giá rất cao so với mặt bằng chung trong tương lai. Do vậy, các dự án cao cấp, hạng sang dù giá khá cao nhưng tỷ lệ tiêu thụ vẫn rất tốt”, ông Nguyễn Hoàng nói.
Về mức giá tăng, ngày 11-10, trang Batdongsan.com.vn công bố báo cáo về giá bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó, mức giá tại khu trung tâm xếp đầu bảng. Cụ thể, ở nhóm nhà mặt tiền, quận 1 có giá bình quân rao bán tính đến quý III-2019 là 490 triệu đồng/m2. Giá mỗi m2 các vị trí còn lại lần lượt ghi nhận: Quận 3 bình quân 314 triệu đồng, quận 10 là 261 triệu đồng, quận Phú Nhuận là 230 triệu đồng, quận Bình Thạnh là 189 triệu đồng.
Ở nhóm nhà chung cư, quận 1 có giá chào bán bình quân trên thị trường online đạt 114 triệu đồng/m2, trong khi quận 10 đạt 55 triệu đồng/m2, quận Phú Nhuận giữ mốc 50 triệu đồng/m2. Quận Tân Bình và Bình Thạnh lần lượt ghi nhận bình quân giá bán căn hộ đạt 43-46 triệu đồng mỗi m2.
Đơn vị khảo sát cho biết, đây chỉ là mức giá khảo sát bình quân trên các chợ trực tuyến ở những địa bàn tiêu biểu được tính theo thuật toán từ dữ liệu lớn - Big Data. Trên thực tế, trong thời kỳ hậu sốt đất và khan hiếm nguồn cung, giá trần của bất động sản ở các quận tiêu biểu của thành phố Hồ Chí Minh biến thiên ở ngưỡng rất cao so với giá bình quân, có thể đắt gấp đôi, thậm chí cao hơn.
Lạc quan về thị trường dài hạn
Nói về mức giá thời gian tới của bất động sản trung tâm, các chuyên gia cho rằng sẽ tiếp tục có mức giá mới vào những năm tới bởi thị trường này vẫn khan hiếm nguồn hàng, trong khi đó nhu cầu mua nhà ở đây luôn cao. Vị trí đắc địa nên các dự án tại trung tâm được đầu tư cao cấp xứng tầm, thuế đất tăng, các chi phí đầu vào tăng sẽ lập ra một mức giá mới vào thời gian tới.
The Grand Manhattan được tích hợp khách sạn chuẩn 4 sao quốc tế, do Lotte E&C làm tổng thầu là những điểm cộng thu hút các nhà đầu tư sành sỏi.
Tại hội nghị bất động sản 2019 do Forbes Việt Nam tổ chức mới đây tại thành phố Hồ Chí Minh, Tiến sĩ Lê Anh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Quỹ Dragon Capital cho rằng, thị trường bất động sản trung tâm thành phố Hồ Chí Minh đang hội tụ đủ bốn yếu tố là trụ cột cho sự phát triển bền vững của thị trường này trong dài hạn, gồm: Sự tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu Việt Nam; kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định; cơ sở hạ tầng được cải thiện và liên tục đầu tư mới; tỷ lệ đô thị hóa gia tăng nhanh chóng từ thành tích phát triển của nền kinh tế.
Các lý do trên giúp thị trường bất động sản có được chu kỳ tăng trưởng kéo dài nhất trong 30 năm qua. Thậm chí chuyên gia này hóm hỉnh nói: “Thực tế ba năm qua đã chứng minh, sự lạc quan của người mua đã đúng, sự bi quan về thị trường của các nhà kinh tế đã sai”.
Ở phân khúc bất động sản cao cấp, theo Tiến sĩ Lê Anh Tuấn, thị trường đang trở nên “quá nóng” (over-heating). Giá nhà ở phân khúc này đã tăng khoảng 30-50% so với mức của 12-18 tháng trước. Đồng thời, mức giá giữa hai thị trường sơ cấp và thứ cấp cũng đang có chênh lệch lớn từ 30-50%.
Có nhiều lý do dẫn tới việc “over-heating” ở phân khúc cao cấp. Đây là phân khúc lựa chọn lý tưởng cho đối tượng người nước ngoài với mức giá rẻ hơn so với các thị trường như Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc. Thống kê từ Dragon Capital cho thấy, khoảng 30% số lượng các dự án bất động sản cao cấp được sở hữu bởi người nước ngoài, họ xem đây là một khoản đầu tư lâu dài. Những dự án cao cấp lại chủ yếu nằm ở quận 1.
The Grand Manhattan sở hữu tầm nhìn đắt giá về các công trình biểu tượng của thành phố Hồ Chí Minh, tạo dựng phong cách sống đẳng cấp.
Ông Lê Anh Tuấn cũng nhận xét, các doanh nghiệp bất động sản có thể đã gặp khó khăn khi huy động vốn trong khoảng 2-3 năm qua khi tín dụng bất động sản bị siết chặt. Nhưng giai đoạn khó khăn nhất có thể đã qua, bởi thời điểm hiện tại, doanh nghiệp có thể huy động vốn qua kênh trái phiếu với chi phí vốn hợp lý.