>> Bán đất trái phép rầm rộ ở các dự án của Bách Đạt An
>> Đòi sổ đỏ tại dự án Bách Đạt An, dân vây trụ sở nguyên đêm
>> Thanh tra toàn bộ dự án của Bách Đạt An, công an bắt đầu thụ lý đơn
Một Thế Giới đã có trao đổi với luật sư Lê Cao (Công ty Luật FDVN, Đoàn Luật sư TP.Đà Nẵng).
Theo luật sư Lê Cao: “Dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là người chiếm đoạt tài sản phải có các thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác. Hơn nữa các tội danh như lừa đảo hay lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản có đặc trưng là thuộc về các chủ thể là cá nhân, không phải dành cho pháp nhân phạm tội, do đó nó chỉ đặt ra khi có các cá nhân thuộc các doanh nghiệp này có các hành vi liên quan đến vấn đề chiếm đoạt tài sản của khách hàng mới được bàn đến.
Trong những câu chuyện liên quan đến hàng ngàn khách hàng mua đất dự án nhưng chưa được hoàn tất các thủ tục để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thể khẳng định ngay các vấn đề pháp lý hay trách nhiệm hình sự khi mà thực chất các giao dịch giữa các bên liên quan đang được thực hiện với hình thức đặt cọc, giữ chỗ và các hình thức mang tính chất làm tiền đề cho việc sẽ tiến hành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.
Trong khi đó điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đến lúc này vẫn chưa đầy đủ, nếu đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đầy đủ điều kiện chuyển nhượng mà các bên đã cam kết chuyển nhượng cho người mua cố tình không thực hiện cam kết, sử dụng tài sản đã nhận của người mua với mục đích chiếm đoạt và việc chiếm đoạt này được chứng minh là thông qua các thủ đoạn gian dối từ trước khi nhận được tiền của người mua thì mới có thể đánh giá được ở dấu hiệu về việc lừa đảo hay không.
Do đó, nếu xét đến các dấu hiệu có tính chất hình sự liên quan đến việc lừa đảo hay không, thì cần làm rõ xem thực sự có yếu tố gian dối của cá nhân nào đó ngay từ đầu để qua đó nhận tiền của người mua và số tiền này sau đó đã chiếm đoạt và không có ý định hoàn trả.
Nếu các cá nhân liên quan đến phía bên chuyển nhượng có những thiện chí để chuyển nhượng đất cho người mua theo đúng cam kết từ đầu và không có ý định nào của việc chiếm đoạt tài sản đã nhận của người mua, thì vấn đề gian dối, lừa đảo bị loại trừ”.
Luật sư Lê Cao
Hiện tại, khách hàng/người dân đã mua/đặt cọc đất qua công ty Hoàng Nhất Nam nhưng công ty Bách Đạt An lại lôi ra tòa và yêu cầu phải ra sổ với mức giá mới.
Phân tích về trách nhiệm, luật sư Lê Cao cho hay: “Chúng ta hiểu là với nhiều dự án kinh doanh bất động sản thì các cam kết đặt cọc, giữ chỗ là các cam kết có tính chất như một biện pháp để đảm bảo cho việc giao dịch hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng chính thức. Hiện nay pháp luật dân sự thừa nhận các loại giao dịch này. Khi các bên liên quan đã ký đồng ý giao kết thực hiện các giao kết này thì phải tuân thủ các giao kết. Nếu người mua đã ký kết giao dịch đặt cọc hợp pháp với một chủ thể được ủy quyền hợp pháp của bên bán, thì cần xem xét về nội dung, hình thức của việc ủy quyền giữa chủ đầu tư và bên môi giới, phân phối sản phẩm xem rằng có hợp pháp hay không, việc quyết định giá bán và cam kết giữa các bên như thế nào để quy trách nhiệm cho các bên liên quan.
Trường hợp đã đưa ra mức giá thống nhất từ trước để nhận tiền cọc của khách hàng rồi, nay đổi ý và đưa ra mức giá mới rõ ràng không thỏa đáng với thỏa thuận ban đầu. Cần làm rõ có sự thống nhất giá bán giữa các bên hay không để xác định lỗi của ai, còn khách hàng là những người mua khi đặt niềm tin vào việc nhận chuyển nhượng này thì họ không có lỗi trong câu chuyện giá bán, và việc thay đổi giá bán là cách làm ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của họ.
Việc vì lý do gì đó mà đổi giá bán so với giá ban đầu, thiệt hại thuộc về người mua là không thỏa đáng và trách nhiệm này phải thuộc về các bên có lỗi gây ra sự bất tín khi giao kết các giao dịch mang tính đặt cọc mua đất”.
Trả lời câu hỏi, công ty Hoàng Nhất Nam có vướng vào tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hay không, luật sư Lê Cao phân tích: “Như chúng tôi đã nói, nếu các bên có đầy đủ thiện chí để đi đến cùng thực hiện các cam kết đã được ký với nhau và không có ý định chiếm đoạt tài sản của người dân nhận chuyển nhượng đất thì dấu hiệu hình sự sẽ được loại trừ.
Tuy nhiên, giả như có cá nhân từ trong các doanh nghiệp đó có hành vi thông qua hình thức ký kết hợp đồng với người mua, rồi dùng tài sản đã nhận được này để chiếm đoạt luôn, hoặc dùng vào những mục đích trái luật không có khả năng trả lại cho người mua thì mới có dấu hiệu phạm tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Còn câu chuyện ở đây vẫn mang tính chất là các bên đang đu đưa với nhau quanh các hợp đồng, giao dịch và nếu như đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất sẽ có đầy đủ giá trị pháp lý và các bên tuân thủ cam kết, thiện chí thực hiện các cam kết thì vấn đề hình sự không thể bàn đến”.
Cũng theo luật sư Lê Cao: Liên quan đến vấn đề này, cần phải bàn thêm là hiện nay nhiều dự án kinh doanh, đầu tư liên quan đến bất động sản chưa đầy đủ giá trị pháp lý để được đưa vào giao dịch, tuy vậy các hoạt động đặt cọc, đặt chỗ và huy động vốn vẫn diễn ra theo nhiều cách khác nhau. Đây là một nhu cầu có thật của thị trường, nhiều nhà đầu tư nhỏ, nhà đầu tư thứ cấp họ cũng sẵn sàng bỏ vốn mua “lúa non” đối với các dự án này để sau này dự án hoàn thành bán ra thì thu lời được nhiều hơn. Tuy nhiên, khi đã tham gia vào các cuộc chơi chưa đảm bảo luật lệ thì cũng qua đó có thể phải nhận phải những rủi ro rất lớn về mặt pháp lý.
Nhiều người dân bỏ tiền đầu tư vào các lô đất dự án mà đất có thể đã được cấp, được giao cho chủ đầu tư rồi, nhưng còn thiếu một số điều kiện nên chưa được phép chuyển nhượng, do đó các chủ đầu tư và người dân thường có các giao dịch mang tính dân sự với nhau như hợp tác đầu tư, đặt cọc, giữ chỗ, cam kết chiết khấu… Đó là các dạng thức thỏa thuận mang tính chất dân sự, kinh doanh giữa các bên, các loại thỏa thuận này chưa phải là giao dịch chuyển nhượng đất chính thức và Bộ luật dân sự hiện nay ghi nhận đó là một trong các giao dịch dân sự hợp pháp, nếu các bên tuân thủ cam kết, tự nguyện thỏa thuận, không bị lừa dối, ép buộc và tiền được chủ đầu tư sử dụng đúng, không chiếm đoạt, chiếm dụng cho những mục đích trái luật thì hoàn toàn không thể can thiệp các giao dịch này bằng các biện pháp hành chính hay hình sự, bởi lẽ không thể ngăn cản các thỏa thuận mang tính dân sự, kinh tế tự do giữa các bên. Chỉ khi các bên lợi dụng các giao dịch này để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, chiếm dụng vốn trái phép thì mới được xem là vi phạm pháp luật.
Trên thực tế, nhiều dự án bất động sản hiện nay vẫn áp dụng các hình thức giữ chỗ, đặt cọc, hợp tác nhưng đó là dự án thật, dự án mà chủ đầu tư uy tín, trách nhiệm và Dự án mà Chủ đầu tư đã có đất thực sự thông qua nhận chuyển nhượng, được nhà nước giao đất, được cấp phép, cho chủ trương đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, khi đó thì với sự tín nhiệm của các nhà đầu tư, người dân vẫn đảm bảo đạt được các lợi ích kinh doanh khi họ bỏ vốn vào các giao dịch mang tính chất làm tiền đề cho các giao dịch nhận chuyển nhượng chính thức.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý là nếu các chủ đầu tư không uy tín, các doanh nghiệp môi giới không uy tín, thì nguy cơ mất trắng tiền hoặc bị thiệt thòi vì không mua được đất cũng rất dễ xảy ra. Hiện tượng phổ biến của các trường hợp mua đất chưa đủ điều kiện giao dịch là giá đất khi đặt mua (qua hình thức như đặt cọc, giữ chỗ, góp vốn …) thì rất rẻ, sau đó nếu thị trường biến động lớn, giá đất được thổi lên cao gấp nhiều lần, thì khi này nếu gặp phải chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản uy tín, họ vẫn giữ chữ tín với khách hàng, vẫn duy trì cam kết để đảm bảo hoàn tất thủ tục pháp lý để giao đất cho người mua thì đó là trường hợp niềm tin và chữ tín trong kinh doanh được đảm bảo. Tuy nhiên, nếu bị lật lọng thì rủi ro cho người dân rất cao vì khi chủ đầu tư không chịu tiếp tục bán, số tiền yêu cầu bồi thường được chấp nhận không là bao. Có trường hợp các vụ việc tranh chấp, hoặc dự án vướng vào các vấn đề pháp lý không thể hoàn thiện, người dân có nguy cơ mất trắng vốn vì chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả tiền cho người mua đất hoặc không còn khả năng bồi thường thiệt hại.
Từ những rủi ro như thế, mặc dù trong câu chuyện thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản như trên cho thấy có một nguyên tắc cơ bản là người mua phải hiểu, biết và nắm rõ được đối tượng mua bán là quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý để giao dịch từ hiện tại hay tương lai hay không. Bỏ qua sự tìm hiểu, bỏ qua sự kiếm tra vấn đề pháp lý, bỏ qua điều kiện giao dịch của các tài sản có giá trị lớn như đất đai là chuyện vẫn thường diễn ra, và thường rủi ro hay nằm ngay cạnh những người mua sau cùng, khi đồng tiền được bỏ ra rồi chờ đợi, sự được mất nhiều khi giao cho rủi may. Vì vậy, đấu tranh dẹp bỏ các hiện tượng lừa đảo xảo trá trong kinh doanh là điều rất cần thiết để duy trì môi trường kinh doanh, duy trì thị trường bất động sản minh bạch và thực chất, cuộc đấu tranh này có dành được thắng lợi hay không một phần phải nhờ vào sự cẩn trọng, am hiểu của những người tham gia vào thị trường này, đó là người mua. Nắm rỗ vấn đề pháp lý là điều rất quan trọng để giữ gìn cho người mua đất những gì mà họ tích góp được bằng mồ hôi nước mắt của mình. Nếu chỉ đặt lợi ích lợi nhuận mà không quan tâm các vấn đề pháp lý của các dự án bất động sản, người mua đất còn tiếp tục đứng trước những rủi ro phía trước.
Xin cảm ơn luật sư!
Lê Đình Dũng (thực hiện)