Kéo theo đó là đội ngũ môi giới BĐS thường được gọi là cò nhà đất đông đảo hoạt động hết sức sôi động tại TPHCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu càng làm cho thị trường BĐS, nhất là đất nền khó kiểm soát và không ít người dân ở vào tình trạng sống dở chết dở vì đã lỡ xuống tiền đặt cọc.

Rao bán cả đất phân lô trái phép

Trong vai người cần mua đất, tôi được khá nhiều cò đất tiếp cận tư vấn, trong đó có Loan, làm môi giới nghiệp dư ở quận 12, TPHCM. Cô này dẫn tôi đến một khu đất cách đường Hà Huy Giáp khoảng 1km, thuộc phường Thạnh Xuân, quận 12, rộng hơn 1.000m2, chia làm 31 lô, trong đó có 20 lô đã giao dịch thành công. Hiện trạng tại đây là một bãi đất trống mênh mông, đổ khá nhiều xà bần, chưa được san lấp, xung quanh là các ruộng rau muống của người dân vẫn còn xanh tốt. Mảnh đất được rao bán có mã số B-2 MPT 817, diện tích 55,4m2 với giá 900 triệu đồng, nằm đối diện với một công trình biệt thự mới hoàn thiện phần móng được xây lên để dẫn dụ khách hàng.

Thấy tôi băn khoăn, cò này liền nói: “Bây giờ anh mua để đó, cuối năm nay, khi quận nạo vét xong rạch Sơ Rơ và xây dựng công viên ngay tại đây là giá đất lên gấp 2-3 lần”. Điều đáng nói là mảnh đất trên nằm trong khu vực được UBND quận 12 cảnh báo là đất phân lô bán nền trái phép, không được giao dịch nhưng trên mạng internet và đội ngũ cò lên đến hàng trăm người trong khu vực này vẫn rao bán nhộn nhịp.

Trong lúc tôi còn đang thắc mắc thì ngay đằng sau, một môi giới tên Hương đã thuyết phục thành công cặp vợ chồng nọ đặt cọc 100 triệu đồng cho lô đất có diện tích tương tự.

Cách đó không xa là khu nhà ở “siêu nhỏ” trên đường TL 41, phường Thạnh Lộc, quận 12 với hiện trạng pháp lý là chung sổ, đồng sở hữu nhưng được giới cò thổi giá trên trời chỉ sau vài tháng. Vào tháng 12-2018, khi dãy nhà hơn 40 căn trên (diện tích mỗi căn là 15m2) hoàn thành và rao bán với giá 850 triệu đồng, có nhiều người tới xem nhưng ngao ngán với không gian quá nhỏ nên không mua. Tuy nhiên, chỉ sau vài tháng thổi giá bằng các hình thức tung tin, giao dịch ảo, các căn nhà này hiện đang giao dịch ở mức giá là 1,25 tỷ đồng.

Còn tại thị xã (TX) Thuận An, tỉnh Bình Dương, giá đất cũng tăng chóng mặt thời gian qua do cò làm “xiếc”. Ông Nguyễn Văn Cường (một cò BĐS lâu năm) cho biết, khi đã nắm được thông tin chủ lô đất hay căn nhà muốn bán thì lập tức cò cho hàng chục nhân viên, cộng tác viên đăng tin, thực hiện giao dịch ảo với giá cao gấp 1,5 đến 2 lần giá chủ nhà muốn bán. Điển hình là căn nhà trên đường Thuận Giao 18, TX Thuận An có diện tích 108m2, được chủ gửi bán với giá 2,4 tỷ đồng thì chỉ sau 3 tháng, nhóm môi giới này đã bán được với giá 3,5 tỷ đồng cho một khách hàng ở TPHCM.

Một cách thức thường thấy là cò BĐS chơi chung thành nhóm, khi có thông tin sản phẩm là chia sẻ cho nhau và cùng nhau “thổi” giá và rao bán khắp các ngõ ngách, phố xá, trên tất cả các diễn đàn mạng internet khiến giá đất thay đổi, hình thành mặt bằng giá mới của từng khu vực chỉ sau một thời gian ngắn. Nhiều khu vực là đất nông nghiệp, đất quy hoạch công viên, trường học nhưng cũng được giới cò chào mời rôm rả về giá bán hay đảm bảo tính pháp lý…

Theo một lãnh đạo UBND TX Thuận An thì giới cò BĐS là nguyên nhân chính làm giá đất tăng nhiệt, trong khi chính quyền rất khó quản lý vì hoạt động này diễn ra mọi lúc, mọi nơi và không có đăng ký.

 Ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, cho biết, Luật kinh doanh BĐS trước đây có quy định những người kinh doanh BĐS bắt buộc phải thành lập sàn, tuy nhiên hiện nay đã không còn quy định trên khiến các văn phòng môi giới mọc như nấm sau mưa, đội ngũ “cò” xuất hiện khắp nơi khiến giá cả thị trường BĐS chưa bao giờ giảm nhiệt trong thời gian qua.

 Cần đưa vào khuôn khổ

Thực tế, trước đây, quy trình cấp phép hoạt động cho sàn BĐS khá chặt chẽ với tối thiểu 2 người có chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, với đội ngũ cò trong dân thì chưa có cách thức quản lý phù hợp. Hầu như ai cũng có thể trở thành nhà môi giới BĐS, từ nhân viên văn phòng tới bà nội trợ hay thậm chí là cả những người bán vé số…

Hành trang môi giới của những thành phần này chỉ là hình ảnh khu đất, nhà hoặc giấy tờ liên quan được lưu trên điện thoại là có thể tư vấn say sưa khi gặp khách hàng. Có trường hợp khách hàng được chào mời mua đất dự án tại quận Gò Vấp, nhưng khi lên xe đi xem thì lại bị đưa đến khu đất tại TX Thuận An với giá gần 1 tỷ đồng/ lô. Khi được môi giới thuyết phục và thấy nhiều người đặt cọc, khách hàng xuống tiền đặt chỗ rồi sau đó mới thấy hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ và quá nhiêu khê.

Theo luật sư Nguyễn Tri Đức, Đoàn luật sư TPHCM, trước ngày 15-1-2018, hoạt động môi giới BĐS được điều chỉnh bởi Nghị định 121/2013, tuy nhiên, khi Nghị định trên hết hiệu lực thì chưa có văn bản thay thế, dẫn đến cò BĐS hoạt động tràn lan, nhiều sàn giao dịch BĐS tuyển dụng tràn lan, thậm chí không cần bằng cấp, không qua đào tạo, gây các hệ lụy rất đa dạng khi tư vấn sai với giá trị thật của sản phẩm, hứa hẹn không có căn cứ dẫn đến nhiều hậu quả cho người mua, làm mất ổn định xã hội. Do vậy, hiện cần có hành lang pháp lý để chế tài, thậm chí phải được luật hóa để ngăn chặn các hệ lụy có thể phát sinh.

(SGGP)