Bất động sản du lịch rất tiềm năng
Phát biểu tại Diễn đàn đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và cơ hội do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức ngày 22.6, Chủ tịch VnREA Nguyễn Trần Nam cho rằng, thực tế ghi nhận các nhà phát triển đã và đang chuyển dịch dòng vốn đầu tư của mình về các tỉnh lẻ, khu vực mới phát triển. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều vấn đề được đặt ra đã gây khó khăn cho thị trường này.
Đối với kiến nghị Thông tư 36, ông Nguyễn Trần Nam nêu rõ: “Ngân hàng Nhà nước cân nhắc trong việc sửa những vấn đề có liên quan tới tín dụng bất động sản tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN, có lộ trình thực hiện phù hợp, tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ổn định của thị trường.
Cụ thể: Việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn vay ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến. Việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỉ đồng trở lên cũng cần phải phân loại khoản vay cho phù hợp.
Như việc cá nhân vay để mua đất thì không khuyến khích vì mua đất không giúp tiêu thụ, kích thích các ngành sản xuất khác phát triển. Còn những khoản vay mua nhà thì không yêu cầu phải đảm bảo hệ số rủi ro lớn như dự thảo, vì các phân khúc sản phẩm đều có cung cầu và quan trọng là người mua có khả năng chi trả hay không các khoản vay.
Về mục tiêu phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, ông Nam khẳng định, cơ hội để thị trường bất động sản du lịch tăng trưởng là rất tiềm năng. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều vấn đề được đặt ra đã gây khó khăn cho thị trường này.
Theo ông Nam, thực tế các nhà phát triển đã và đang chuyển dịch dòng vốn đầu tư của mình về các tỉnh lẻ, khu vực mới phát triển. Tuy nhiên, những địa phương này dân cư ít nên việc xây nhà ở sẽ không có hiệu quả lớn. Do vậy hướng phát triển bất động sản du lịch làm thế mạnh, là xu thế tất yếu. Đặc biệt, Việt Nam có bờ biển kéo dài, có bãi cát trắng, không khí tự nhiên rất tốt.
Tranh luận chế độ sử dụng đất với BĐS du lịch
Ông Nguyễn Trần Nam cũng cho biết ông đã trao đổi với một số doanh nghiệp đang phát triển các dòng sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Đa số doanh nghiệp không yêu cầu condotel phải được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.
Ông Nam cho hay khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” được đưa ra đầu tiên bởi Thường vụ Tỉnh ủy Khánh Hòa. Thủ tướng cũng đã chỉ đạo nghiên cứu phương án chế độ sử dụng đất cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, do việc đưa condotel vào Luật Đất đai rất lôi thôi nên hầu hết đại biểu Quốc hội thống nhất là đã có luật rồi, coi condotel nằm trong Luật Du lịch. Trong luật này có khái niệm căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, hàm ý coi đó là condotel, vì ta không thể đem tiếng Anh vào trong luật được.
“Chính phủ không nói condotel chỉ được cấp sổ đỏ có thời hạn. Thực tế ở Hà Nội, ở Hạ Long vẫn có condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Nguyên do là các condotel này được xây dựng trên đất ở. Cho nên tôi ủng hộ quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường: xây trên đất gì thì cấp sổ trên đất ấy. Condotel xây trên đất dịch vụ có thời hạn thì cấp sổ có thời hạn, xây trên đất ở thì cấp sổ vĩnh viễn”, ông Nam nhấn mạnh.
Phản đối quan điểm này của ông Nam, GS Đặng Hùng Võ cho rằng: “Nói như vậy thì quá dễ. Nói thế ai chả làm được. Câu chuyện chế độ sử dụng đất đối với bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng hay condotel hay bất động sản đa dụng là câu hỏi được đặt ra, chứ không phải hôm nay là đất ở cho dài hạn, không phải đất ở cho 50 năm.
“Nói thế thì ông nào sắp được quẻ tốt thì ăn được tốt, ông nào quẻ không tốt thì ăn không tốt à? Không phải. Quản lý nhà nước không thế được! Chế độ sử dụng đất đối với bất động sản đa dụng là gì, ta phải trả lời cái đó”, ông Võ gay gắt.
Theo ông Võ, chế độ sử dụng đất là mấu chốt của bất động sản nghỉ dưỡng. Với bất động sản nghỉ dưỡng, người ta rất cần được sử dụng đất lâu dài. Có lâu dài mới lôi kéo được nhà đầu tư thứ cấp. Còn 50 năm thì người ta sẽ cân nhắc nhiều. Hầu như chỉ có nhà đầu tư chuyên nghiệp mới vào, còn người dân sẽ bảo thôi.
“Đây không phải chuyện đùa. Nếu vì tranh luận quyền của bộ này, bộ kia mà đưa ra cơ chế eo hẹp thì chắc chắn ta là người chịu trách nhiệm trước toàn dân, trước việc ta bóp chết thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Ta có thể nói vì ý định bộ này, bộ khác nhưng ta phải xác định phát triển du lịch thành ngành mũi nhọn, đó vẫn là mục tiêu cuối cùng”, ông Võ nói.
Cần cấm phân lô bán nền
Cũng tại diễn đàn, khi bàn về câu chuyện đất nền, GS Đặng Hùng Võ cho rằng đây là lúc Chính phủ nên trở lại với chính sách từng thực hiện vào năm 2004: cấm chia lô bán nền.
Theo ông Võ, việc một nhà đầu tư nhận đất xong rồi phanh đất ra thành nền để bán đang đi ngược lại nguyên tắc đầu tư bất động sản là phải đầu tư vào đất để sinh lợi.
“Đất không phải bất động sản mà ta khuyến khích đầu tư. Đó là nguyên tắc đầu tư bất động sản ở khắp nơi trên thế giới. Nhưng Việt Nam thì cứ thỉnh thoảng lại lôi chuyện bán nền ra, mỗi một lần mở rộng lại sinh nhiễu loạn thị trường”, ông Võ bình luận.
Ông Võ cho hay các nước chỉ dùng cơ chế chia lô bán nền để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp. Còn Việt Nam lại xem chia lô bán nền như một sản phẩm của thị trường bất động sản. Điều này là không đúng.
“Tôi cho rằng không phải cân nhắc nữa mà ngay lúc này cần cấm chia lô bán nền. Không chỉ bởi vì hiện nay có nhiều dự án ma mà ngay cả dự án đất nền thật thì các dự án này cũng không có ý nghĩa gì với thị trường bất động sản”, ông Võ nói.
Lam Thanh