Doanh nghiệp “kêu trời” vì quy định 100% đất ở
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kể từ ngày 1.7.2015 (khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến nay, hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ áp dụng đối với dự án có 100% đất ở. Còn đối với các dự án có quỹ đất hỗn hợp thì không được chỉ định chủ đầu tư và cũng chưa có đầy đủ cơ chế để giải quyết các thủ tục hành chính công nhận chủ đầu tư.
Trong khi đó, hầu như tất cả các dự án nhà ở thương mại đều có quỹ đất hỗn hợp gồm: đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp xen cài khoảng trên dưới 10% diện tích đất rạch, bờ đất, đường, hẻm (ngõ, ngách) thuộc Nhà nước quản lý.
Tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư và Điều 170 Luật Nhà ở. Đặc biệt, sau khi đã có quyết định chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Do vậy, không làm được thủ tục công nhận chủ đầu dự án.
Trong khi đó, thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy từ ngày 1.7.2015 đến tháng 8.2018 đã 170 dự án được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Thế nhưng, chỉ có 44 dự án, chiếm tỷ lệ 25,9% được cơ quan thẩm quyền cấp sổ đỏ có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị.
Còn lại 126 dự án, chiếm 74,1% là những dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, thường bao gồm đất ở; đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp; đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước trực tiếp quản lý.
Điều đáng nói là 51/126 dự án còn lại này đến nay đã hết thời hiệu, do kể từ tháng 9.2018 đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (kể cả dự án đã hết thời hiệu) đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở KH-ĐT để trình UBND TP.HCM ban hành "quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định của Luật Đầu tư.
Do đó, Sở Xây dựng đã báo cáo rà soát, tổng hợp các trường hợp dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất chuyên dùng trên địa bàn thành phố và đã dự thảo nội dung văn bản đề nghị UBND TP.HCM báo cáo Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Quy định phải có 100% đất ở mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là một vướng mắc rất lớn và cũng là một nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.
Hiến kế để sớm giải quyết
Trước thực trạng này, HoREA cho biết đã có kiến nghị gửi đến UBND TP.HCM, đề nghị thành phố sớm giải quyết ách tắc về lựa chọn chủ đầu tư; phê duyệt quy hoạch 1/500; tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, trong đó xen cài đất rạch, đường, bờ đất thuộc nhà nước quản lý.
Theo đó, HoREA mạnh dạn đề xuất 3 phương án để giải quyết. Thứ nhất, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM cho phép giao phần đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý có hình dạng bất định hình, nằm xen cài rải rác trong dự án nhà ở, cho chủ đầu tư dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường khi tính toán tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước.
Phương án thứ hai được đưa ra dựa trên ý kiến chuyên gia đề xuất chuyển đổi quyền sử dụng đất rạch, bờ đất, đường thuộc nhà nước quản lý theo cơ chế "dồn điền đổi thửa" và "quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất" được quy định tại Điều 167 Luật Đất đai và Điều 78 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó, thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô" này, các thửa đất (cũ) thuộc nhà nước quản lý nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự kiến đầu tư, để nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá (nếu tổ chức đấu giá thì "nhà đầu tư" đã có quỹ đất liền kề sẽ nỗ lực đấu giá để hợp thửa đầu tư). Sau khi "dồn điền đổi thửa", "nhà đầu tư" sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.
Phương án thứ ba, HoREA kiến nghị UBND TP.HCM trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quy định tỉ lệ hoán đổi diện tích đất rạch, bờ đất, đường do nhà nước quản lý xen cài trong dự án nhà ở, theo tỉ lệ 15% hoặc cao hơn.
Cụ thể, doanh nghiệp phải chuyển giao lại cho nhà nước diện tích đất kinh doanh đã có cơ sở hạ tầng của dự án, theo tỉ lệ 15% hoặc cao hơn, để nhà nước thực hiện dự án tại phần đất này, hoặc đấu giá đất, hoặc đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư, thu hồi tiền cho ngân sách để phục vụ lợi ích công cộng.
HoREA cho rằng phương án 1 và phương án 2 đều có thể thực hiện được ngay vì có căn cứ pháp luật, để giải quyết ách tắc của các dự án nhà ở thương mại hiện nay. Trong đó, cơ quan này nhấn mạnh phương án 2 "rất có lợi cho nhà nước, vừa thực hiện "đổi ngang đất thô", vừa tích tụ được quỹ đất (mới) tập trung, có giá trị cao hơn, so với nhiều thửa đất nhỏ, bất định hình, nằm rải rác trước đây". Trong khi đó, phương án 3 chỉ có thể thực hiện nếu được sự cho phép của Chính phủ hoặc Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Phan Diệu