Cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM có đường ra

Theo Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này giúp chính sách ưu đãi về đất đai được khả thi, giảm bớt thủ tục hành chính, thời gian cho chủ đầu tư. Điều này phần nào giúp tháo gỡ những khó khăn tồn tại nhiều năm qua trong việc cải tạo chung cư cũ.

Thấp thỏm khi sống ở chung cư xuống cấp

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, TP có 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Trong đó có 16 chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm), trong đó 14 chung cư được kiểm định vào giai đoạn 2016-2017, đến nay ngày càng xuống cấp và nguy hiểm.

Đơn cử như chung cư 137 Lý Thường Kiệt (quận Tân Bình) từ hơn chục năm trước đã xuống cấp trầm trọng. Người dân sống tại chung cư này luôn hồi hộp, lo lắng. Ghi nhận mới đây cho thấy các mảng tường tại nhiều căn hộ bị bong tróc, cầu thang thỉnh thoảng có những mảng bê tông rơi xuống, dây điện chằng chịt vô cùng nguy hiểm.

Chung cư đường Lý Thường Kiệt, quận Tân Bình. 

Bà Trịnh Thị Phương Trang, cư dân chung cư chia sẻ: “Mùa mưa nước từ trên trần nhà cứ đổ xuống, ướt hết. Tiếng bê tông thỉnh thoảng rơi xuống đã trở nên rất quen thuộc. Chúng tôi đã nhiều lần kiến nghị lên cơ quan chức năng sớm di dời người dân đến nơi ở an toàn hơn.”

Cuối tháng 1-2024, phòng quản lý đô thị quận Tân Bình cho biết quận đã có văn bản kiến nghị UBND TP chỉ đạo Sở Xây dựng tham mưu UBND TP về việc sắp xếp tạm cư cho cư dân tại chung cư Phú Thọ, quận 11. Tuy nhiên, đến nay người dân vẫn chưa được di dời.

Tương tự, người dân ở Chung cư Vĩnh Hội (quận 4) cũng đang sống trong cảnh thấp thỏm khi căn nhà của họ xuống cấp nặng, rêu bám thành mảng, nhiều cột nhà bị nứt, mảng tường bong tróc. Lối đi, hành lang rất chật chội, nhiều người dân còn tận dụng hành lang để phơi quần áo, nấu ăn.

Bên trong căn hộ tại chung cư cũ 137 Lý Thường Kiệt đã xuống cấp nặng.

Chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ hưởng nhiều ưu đãi

Bên cạnh những giải pháp mà TP.HCM đặt ra thì Luật Nhà ở 2023 vừa được thông qua, có hiệu lực từ 01-01-2025 đã có những bước tiến đáng kể để việc thực hiện cải tạo, thay thế chung cư cũ dễ dàng hơn.

Cụ thể ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật thương mại Trường ĐH Luật TP.HCM, đánh giá vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được Luật Nhà ở 2023 chú trọng điều chỉnh theo hướng chi tiết hơn, đồng thời luật hóa nhiều quy định. Điều này giúp thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cụ thể, luật đã hoàn thiện, bổ sung các cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộctrường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Một chung cư cũ tại quận 3.

Đây cũng không phải là chính sách mới mà một số nội dung đã được thực hiện theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, nay được tiếp tục luật hóa để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao hơn.

Luật bổ sung quy định “chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” giúp chính sách ưu đãi về đất đai được khả thi, giảm bớt thủ tục hành chính, thời gian cho chủ đầu tư.

Luật còn bổ sung ưu đãi cho chủ đầu tư được kinh doanh đối với diện tích nhà ở còn lại sau khi đã thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong phạm vi dự án.

“Hơn nữa luật còn quy định nhiều hình thức huy động vốn cho việc thực hiện chính sách hỗ trợ, tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như chủ đầu tư được vay vốn theo quy định của pháp luật từ Quỹ phát triển đất, quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác” - ThS Ngô Gia Hoàng chia sẻ.