Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa có Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn về việc sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, trong đó có công trình căn hộ du lịch (condotel).
Theo công văn hướng dẫn, trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Trao đổi với phóng viên báo điện tử Một Thế Giới, Luật sư Kiều Anh Vũ, Giám đốc điều hành Công ty KAV Lawyers cho rằng công văn này không phải là một văn bản quy phạm pháp luật, tuy vậy công văn này cũng có giá trị hướng dẫn và phạm vi áp dụng rộng rãi cho Sở Tài nguyên và môi trường các tỉnh, thành.
Theo ông Vũ, nội dung công văn đã tạm thời “chốt” thời hạn sử dụng đất của các loại bất động sản “mới mà không mới” như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú… Cụ thể, mục đích sử dụng đất đối với các loại bất động sản này sẽ là mục đích thương mại, dịch vụ nên sẽ có thời hạn sử dụng đất là 50 năm hoặc 70 năm. Nghĩa là sẽ không có thời hạn sử dụng “lâu dài” như đất ở thông thường.
“Đây là vấn đề quan trọng mà chủ đầu tư, nhà đầu tư đều phải lưu ý; thậm chí là điều chỉnh hợp đồng, giao dịch cho phù hợp vì thời hạn sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến giá trị giao dịch. Thực tế, đã có trường hợp “gán ghép” các loại bất động sản này theo mục đích sử dụng đất không có trong luật như “đất ở không hình thành đơn vị ở” để vẫn coi đó là đất ở và cấp phép thời hạn sử dụng đất “lâu dài”, nên công văn này sẽ “xử lý” được tình trạng này”, ông Vũ nói.
Cùng với đó, theo ông Vũ, công văn cũng đã hệ thống hóa một số cơ sở pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành để hướng dẫn cho việc cấp Giấy chứng nhận liên quan đến các loại hình bất động sản trên. Việc này làm cơ sở cho các địa phương thực hiện thống nhất, tránh trường hợp có nơi hiểu thế này, nơi thế khác (chẳng hạn như trường hợp “đất ở không hình thành đơn vị ở” nêu trên), ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư, nhà đầu tư…
Tuy vậy, công văn này cũng xác định: “Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai”.
“Nghĩa là nhà đầu tư khi nhận chuyển nhượng các loại bất động sản trên từ chủ đầu tư thì cũng chỉ được xem xét cấp “giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng”, chứ không phải là “sổ đỏ” (“giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”)”, ông Vũ nêu.
Theo luật sư này, đây là điểm cần chú ý cho chủ đầu tư, nhà đầu tư khi tham gia giao dịch về condotel, officetel. Đồng thời, quy trình để thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư và từ Chủ đầu tư chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận lại cho nhà đầu tư (người nhận chuyển nhượng) cũng là vấn đề pháp lý phức tạp.
Lý do là khi cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư thì mục đích sử dụng là thương mại, dịch vụ, căn hộ, biệt thự kết hợp du lịch hoặc văn phòng kết hợp lưu trú, nhưng khi chuyển nhượng cho nhà đầu tư, là cá nhân chẳng hạn, thì nhà đầu tư sẽ tiếp tục duy trì mục đích sử dụng này hay như thế nào, chẳng hạn nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ sử dụng để ở thôi thì như thế nào?
“Như vậy, mặc dù công văn này đã có dấu hiệu tích cực khi có sự hướng dẫn thống nhất trong áp dụng pháp luật nhưng vẫn còn rất chung chung, câu chuyện sau đó vẫn còn phức tạp và còn nhiều vấn đề pháp lý chưa được xử lý triệt để”, ông Vũ nói.
Trong khi đó, trả lời báo chí, ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, khẳng định văn bản số 703 của Bộ TN-MT là hướng dẫn các địa phương dựa trên những quy định đã có trong luật pháp hiện hành chứ không phải văn bản quy phạm pháp luật mang tính “cởi trói” cho loại hình bất động sản condotel.
Cũng theo ông Phấn, việc cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng ở đây là cấp theo thời hạn của dự án. "Khi giao đất, cho thuê đất thương mại, dịch vụ thực hiện dự án thì thời hạn không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Vì vậy, khi cấp giấy chứng nhận cũng sẽ theo thời hạn 50 hoặc 70 năm", ông Phấn cho biết.
Lam Thanh