Giá chung cư Hà Nội tăng 17% trong 2 tháng đầu năm, thị trường liệu "ngáo giá"?

Mặt bằng giá căn hộ chung cư điển hình tại Hà Nội hiện đạt trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng giá trung bình của căn hộ chung cư điển hình tại Hà Nội đang được rao bán ở mức 3,2 tỷ đồng/căn, giá trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2, tăng 17% so với cùng kỳ năm 2023.

Những năm trước đây, giá chung cư tại Hà Nội thường đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ với biên độ 4 - 5%/năm ở những dự án mới, và thường đến từ việc tăng giá ở giai đoạn hoàn thiện so với giai đoạn mới mở bán, sau đó giá ổn định.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2022, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội ghi nhận biến động giá thứ cấp tăng mạnh, có những dự án tăng 15-20% chỉ sau vài tháng.

Đơn cử, giá căn hộ 60 m2 thuộc Phân khu S - Dự án Vinhome Smart City (Q.Nam Từ Liêm), thời điểm cuối năm 2022, có giá khoảng 2,5 tỷ đồng; đến cuối năm 2023, giá tăng lên 2,9 - 3 tỷ đồng/căn tương ứng mức tăng 20%.

Đầu năm 2022, giá căn hộ diện tích tầm trung ở Dự án Hanoi Center Point (Q.Thanh Xuân) khoảng 3,2 tỷ đồng/căn, đến cuối năm 2023, đầu năm nay đã tăng lên 3,8 - 4,1 tỷ đồng/căn, tương ứng mức tăng 28%. Còn tại khu vực Q.Hoàng Mai, mặt bằng giá bán căn hộ tại những chung cư cũ dao động trong khoảng 35 - 48 triệu đồng/m2.

Trên một số trang thông tin bất động sản, hiện giá giao dịch các căn hộ thuộc dự án mới đưa vào sử dụng cũng có xu hướng tăng tương ứng.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38% so với năm 2019. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Xu hướng tăng giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp diễn trong cả năm 2023, chỉ một khoảng thời gian ngắn chững lại rồi tăng tiếp. Diễn biến này khiến không ít người "ngỡ ngàng", thậm chí đặt nghi vấn, liệu có hay không việc giá chung cư Hà Nội bị "thổi giá" hay đang "ngáo giá"?

Nhận định về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, khi một bộ phận khách hàng vẫn sẵn sàng mua với mức giá đó thì giá tăng vẫn chỉ phản ánh quan hệ cung - cầu, chưa thể quy kết là "ngáo giá".

Dữ liệu của Batdongsan.com cho thấy, nhu cầu tìm kiếm chung cư Hà Nội vẫn đang tiếp tục tăng, đặc biệt từ năm 2023 và đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó, lượng người bán ra chung cư rất lớn khiến lượng cầu giảm mạnh.

"Tuy nhiên, một hiện tượng rất thú vị xảy ra vào tháng 12/2023, cả Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh lượng tìm kiếm tăng rất mạnh. Đến tháng 2/2024 đã gần như quay về đỉnh của tháng 8/2023. Ở Hà Nội, cầu đang lớn hơn cung 5%. Cung chưa đủ đáp ứng cầu, điều đó giải thích vì sao giá tăng mạnh như vậy", ông Quốc Anh cho biết.

Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo, giá chung cư Hà Nội nói riêng, giá nhà chung cư cả nước nói chung vẫn sẽ tăng trong thời gian tới vì đây là dòng sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực, vốn đang là điểm sáng của thị trường. 

Nguyên nhân đẩy mặt bằng giá chung cư tăng cao chủ yếu vẫn do thực trạng khan hiếm nguồn cung, trong khi tốc độ đô thị hóa vẫn tăng cao và nhu cầu sở hữu nhà ở của người lao động còn lớn.

Các chuyên gia nhận định, nhiều khả năng thị trường chung cư Hà Nội trong năm nay vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc vừa túi tiền người dân.

Theo đó, tốc độ đô thị hóa tại Hà Nội hiện mới khoảng 51%, và mỗi năm thành phố cần khoảng 70.000 căn hộ để ở cho người lao động. Trong khi đó, nhiều năm qua, nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường chiếm tỷ lệ quá thấp so với con số nguồn cầu 70.000 căn hộ.

Do đó, nhiều khả năng thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2024 vẫn tiếp tục khan hiếm trong bối cảnh lực cầu vẫn gia tăng không ngừng khiến và đẩy giá nhà chung cư lên cao, liên tục thiết lập mặt bằng mới, ông Nguyễn Quốc Anh nhận định.

Ông Nguyễn Quốc Khánh - Phó chủ tịch VARS cho biết, giá chung cư đang cao hơn giá trị thực tế quá nhiều, với chi phí xây dựng hiện tại thì dự án ở phân khúc trung, cao cấp ở các khu vực nêu trên khoảng 40 - 50 triệu/m2 là phù hợp. 

Mức giá quá cao một phần do dự án bị mua bán lòng vòng từ ông chủ này đến ông chủ khác, vì thế chi phí đất đai, thủ tục đầu vào của dự án đã bị đẩy lên, bởi mấy năm nay dự án được phê duyệt quá ít, dự án hoàn thành thủ tục, khởi công cũng rất ít. 

Đây cũng là nguyên nhân khiến giá nhà chung cư bị đẩy lên hàng chục triệu đồng/m2 so với những năm trước đây.