Hà Nội kỳ vọng đột phá trong cải tạo chung cư cũ

Hà Nội hiện có khoảng gần 1.600 chung cư cũ. Ảnh: VGP/Thùy Chi

Hơn hai thập kỷ chờ "cú hích" thực sự

Từ ngày 1/7/2025, Hà Nội chính thức vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp, đánh dấu bước ngoặt trong cách tiếp cận quản trị đô thị. Với hành lang pháp lý đồng bộ, cơ chế phân quyền sâu rộng và sự vào cuộc thực chất của cấp xã, phường, thành phố kỳ vọng tháo gỡ các "nút thắt" kéo dài trong cải tạo chung cư cũ, từ đó hướng tới phát triển đô thị bền vững, hiện đại và lấy người dân làm trung tâm.

Cải tạo chung cư cũ là bài toán lớn của Hà Nội từ đầu những năm 2000. Thế nhưng, trong hơn 20 năm qua, kết quả vẫn rất khiêm tốn: chỉ khoảng 1–2% trong số gần 1.600 khu được cải tạo thành công; hơn 80 công trình cấp D vẫn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho cư dân.

Các vướng mắc chủ yếu nằm ở cơ chế pháp lý chưa linh hoạt, thủ tục hành chính kéo dài, bất cập trong cơ chế đền bù…khiến nhiều dự án bị đình trệ. Tuy nhiên, bước chuyển sang mô hình chính quyền địa phương hai cấp kể từ 1/7/2025 đang mở ra cơ hội mới. Không chỉ đơn thuần là tinh gọn bộ máy, đây là sự thay đổi căn bản về tư duy điều hành, phân quyền mạnh cho cơ sở, trao quyền để địa phương chủ động tháo gỡ vướng mắc ngay từ gốc.

Với vai trò là đơn vị hành chính gần dân nhất, chính quyền cấp phường giờ đây không chỉ là nơi tiếp nhận chỉ đạo mà còn chủ động đồng hành cùng người dân trong từng bước cải tạo chung cư cũ. Các phường như Giảng Võ, Kim Liên, Phương Liên, Thành Công, Quỳnh Mai đang trở thành điểm sáng khi trực tiếp tổ chức lấy ý kiến, hỗ trợ kiểm đếm, giới thiệu phương án quy hoạch và quỹ nhà tái định cư.

Nhờ tiếp xúc gần gũi, nắm rõ tâm tư cư dân, cán bộ phường có thể giải thích chính sách, tạo sự tin tưởng và xây dựng đồng thuận hiệu quả hơn nhiều so với cách làm hành chính cứng nhắc trước đây.

Chính quyền hai cấp - đòn bẩy chuyển hóa đô thị

Không dừng lại ở vận động, phường còn được giao phối hợp cùng Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Xây dựng để lập và đề xuất quy hoạch 1/500 cho các khu nhà cũ. Nếu như trước đây quy trình này mất hàng năm, thì nay có thể rút ngắn chỉ còn vài tháng, nhờ việc giảm bớt trung gian hành chính. Đây là nền tảng quan trọng để đẩy nhanh tiến độ cải tạo.

Bên cạnh đó, bộ ba luật sửa đổi gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Thủ đô 2024 có hiệu lực từ năm 2025 đã tạo nên hành lang pháp lý đồng bộ, thông thoáng và thực tiễn hơn. Trong đó, 5 điểm thay đổi nổi bật đang trực tiếp gỡ khó cho các dự án cải tạo, bao gồm: Không còn yêu cầu 100% đồng thuận, mà thay bằng tỉ lệ 70 - 80% cư dân tùy mức độ nguy hiểm của công trình; chấp thuận tăng tầng hợp lý theo mô hình TOD, miễn bảo đảm không quá tải hạ tầng kỹ thuật; khuyến khích phát triển không gian ngầm, nhằm giảm áp lực lên mặt đất; Áp dụng đấu thầu chọn chủ đầu tư theo cơ chế PPP, thay vì chỉ định thầu; cho phép bố trí quỹ tái định cư ngoài phạm vi dự án, miễn bảo đảm quyền lợi cư dân… 

Nhờ đó, các rào cản pháp lý lớn nhất từng khiến hàng trăm dự án "đắp chiếu" trong hơn hai thập kỷ qua đang dần được gỡ bỏ.

Để công tác cải tạo chung cư cũ hiệu quả hơn, KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho rằng, muốn có kết quả mới trong công tác cải tạo chung cư cũ, chúng ta cần có tư duy mới. Cần quy hoạch lại toàn khu, từ hạ tầng đến không gian sống. Bên cạnh đó, khi phường được trao quyền, họ có thể vận động cư dân, phối hợp với doanh nghiệp, giải quyết vướng mắc ngay tại chỗ. Nhưng trao quyền phải đi kèm với phân rõ trách nhiệm và giám sát chặt chẽ.

Đồng quan điểm, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho rằng, chúng ta không thể tiếp tục nhìn việc cải tạo chung cư cũ như những mảnh vụn cần xây mới, mà phải coi mỗi khu là một tiểu đô thị với đầy đủ chức năng sống. Mỗi dự án cải tạo cần được nhìn trong tổng thể quy hoạch đô thị khu vực, có tầm nhìn 20–30 năm, trong đó vấn đề hạ tầng, nhất là giao thông, trường học, y tế cần được đưa lên hàng đầu.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, việc Hà Nội chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp là bước đột phá thể chế, nhưng nếu không đi kèm cơ chế kiểm soát chặt chẽ thì cũng có nguy cơ làm phát sinh bất cập. Chẳng hạn, nếu quá chú trọng việc tăng tầng mà không đầu tư hạ tầng kỹ thuật và xã hội đi kèm thì dễ dẫn đến quá tải hệ thống giao thông, xung đột dân cư, mâu thuẫn lợi ích.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, nên giao trách nhiệm cho từng phường không chỉ ở khâu vận động cư dân, mà còn tham gia trực tiếp vào công tác quy hoạch, giám sát thực hiện và hậu kiểm. Khi người dân thấy chính quyền địa phương vào cuộc minh bạch, quyết liệt, và vì quyền lợi chung, họ sẽ sẵn sàng đồng hành.

Thúc đẩy chuyển đổi số và lấy người dân làm trung tâm

KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam nhận định, trong bối cảnh hiện nay, vai trò của cấp phường, nơi gần dân nhất trở nên cực kỳ quan trọng. Họ phải là 'nhạc trưởng' tổ chức các buổi đối thoại công khai, trình bày rõ ràng phương án cải tạo, cam kết tiến độ tái định cư, công bố tiêu chuẩn nhà mới, giá đền bù. Khi người dân được lắng nghe, được thuyết phục bằng thông tin cụ thể và thực tế, họ sẽ không phản đối mà còn đồng hành.

Ông Tùng đề xuất nên thiết lập các 'tổ đối thoại cộng đồng' tại từng khu chung cư với sự tham gia của đại diện chính quyền phường, tổ dân phố, luật sư và chuyên gia quy hoạch để tạo ra cơ chế tham vấn hai chiều thực chất.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định, chúng ta đang chứng kiến một giai đoạn vàng của cải cách thể chế tại Hà Nội. Chuyển đổi mô hình chính quyền địa phương hai cấp không chỉ là tinh giản bộ máy, mà còn là bước đi đột phá trong việc phân quyền, trao thêm thực quyền cho cấp cơ sở. Tuy nhiên, 'trao quyền' phải đi cùng với 'trao công cụ', cần phải đào tạo cán bộ một cách bài bản.

Ngoài ra, cần xây dựng hạ tầng số, đặc biệt là cơ sở dữ liệu số hóa về dân cư, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật để mọi phương án cải tạo được thực hiện trên nền tảng dữ liệu minh bạch, có thể giám sát và đối chiếu.

Ông Cường cho rằng, để tạo ra thay đổi thực chất, Hà Nội nên thí điểm mô hình chính quyền số tại một số phường trọng điểm cải tạo chung cư. Từ đó rút kinh nghiệm và nhân rộng, biến mỗi phường thành một 'trạm vận hành cải cách đô thị' hiệu quả, gần dân và hiện đại.

Cải tạo chung cư cũ, một "nút thắt" kéo dài hơn 20 năm của Hà Nội giờ đây đang đứng trước cơ hội "mở khóa" mạnh mẽ nhờ mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Khi phường không chỉ là nơi tiếp nhận chỉ đạo mà thực sự tham gia vào quá trình vận hành dự án từ vận động, hỗ trợ, giám sát thì toàn bộ phương thức tiếp cận cũng thay đổi: từ hành chính mệnh lệnh sang đối thoại, đồng thuận và phát triển hài hòa.

Kết hợp cùng hành lang pháp lý mới, tư duy quy hoạch hiện đại, minh bạch quyền lợi và phân cấp rõ ràng, Hà Nội hoàn toàn có thể kỳ vọng vào một giai đoạn đột phá, nơi những chung cư cũ xuống cấp sẽ nhường chỗ cho các khu đô thị văn minh, an toàn, bền vững.

Thùy Chi